Продажа доли дома с земельным участком

Особенности сделки по продаже доли дома с землей

Собственники домов имеют продать не только всю недвижимость целиком, но и долю в ней. При этом имеется возможность реализовать не только жилую площадь, но и земельный участок. На законодательном уровне существует узаконенная процедура продажи доли в доме.

При продаже доли в доме в обязательном порядке необходимо соблюдать ряд правил.

Внимание! К ним относятся:

• на основании статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации совладельцы жилого помещения имеют первоочередное право на выкуп доли недвижимости. Дольщик, реализующий свою часть, обязан уведомить других собственников о своем намерении продать долю в доме,
• чтобы правомерно совершить сделку, необходимо прибегнуть к помощи нотариуса. Он поможет правильно составить документацию и объяснит процедуру реализации доли. Кроме того, специалист может сам уведомить других дольщиков о намерении собственника продать часть дома,
• продать долю в доме иному лицу можно в случае отказа дольщиков от выкупа части имущества или их молчание. Если собственники не отвечают продавцу в письменном виде в течение месяца с момента получения уведомления, он имеет право продавать часть недвижимости другим лицам,
• как правило, стоимость одной доли гораздо ниже, чем цена части имущества вместе с земельным участком. Именно поэтому рекомендуется реализовывать объект не по частям, а целиком. Затем полученная прибыль делится между всеми дольщиками пропорционально долям. Но если другие владельцы дома не согласны продавать его, то имеется возможность выделить не только часть недвижимости, но и принадлежащего к ней земельного участка.

При соблюдении вышеуказанных правил собственник доли имеет полное право продать часть недвижимости.

 Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Как можно продать долю банку

При реализации части недвижимости существуют немного другие правила. Они отличаются от нюансов продажи дома целиком, прежде всего, тем, что первоочередное право выкупа принадлежит другим собственникам. Дольщик не имеет права передать право собственности на возмездной основе третьим лицам без согласия совладельцев имущества.

Надо сказать, что на основании статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации владельцы имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Они могут продать его, подарить, завещать или поменять. Однако на основании статьи 25 ГК РФ дольщик не может реализовать часть в доме третьим лицам, не предложив выкупить ее другим владельцам совокупного имущества.

Скачать бланк уведомления о продаже доли бесплатно в формате word

Эти же правила действуют и при продаже доли банку. Но это еще не все. Обязательно надо заметить, что передать права собственности на часть дома банковской организации можно при условии наличия другого жилья для проживания.

Банки не всегда соглашаются выкупать имущество граждан. Это связано с тем, что работникам кредитной организации придется заниматься оформлением кучи документации, что связано с большими затратами. Однако такое происходит, если клиент имеет долг перед этим банком.

Но в таких случаях банковский работник может предложить и другой вид сделки. Клиент пишет обязательство погашения долга в установленный срок, а сам занимается реализацией недвижимости. Позже, после продажи доли в доме, он передает полученные средства банку.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли:

Без согласия других собственников

Случается такое, что другие дольщик дома не могут выкупить часть продаваемого имущества, но и не дают своего согласия на реализацию части недвижимости. Они предполагают, что при отчуждении прав собственности на обособленную часть они потеряют свои права на земельный участок. При этом новый собственник может захватить чужое имущество.

Важно! На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники имеют право заключить соглашение, согласно которому каждый получит обособленную часть. Если дольщики не желают мирно определять размер обособленной доли, процедуру можно провести через суд. Судебный представитель вынесет решение, согласно которому каждый владелец получит свою часть недвижимости.

Надо сказать, что равноценно разделить имущество не всегда удается. Это связано с тем, что имеются некоторые препятствия, например лестница, кустарники, дверные проемы. В таком случае возможно материальное возмещение владельцу участка, на котором находятся естественные или искусственные преграды.

Компенсация положена и тому дольщику, который имеет самую незначительную часть недвижимости. Обычно таких владельцев не принимают в серьез и проводят сделку без их участия. Однако это незаконно. Собственник подобной доли вправе обратиться в суд за получением компенсации.

Обратите внимание на то, что отказ от приоритетной покупки требуется получать от всех дольщиков, в том числе и владельцев незначительной части имущества. Если процедура не проводится, другие собственники вправе признать сделку незаконной и отменить ее по решению суда.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Другому собственнику

Заметьте, что проще реализовать часть дома в пользу других собственников имущества. Конечно, договариваться лучше с родственниками. Такое происходит, если несколько человек получили один вид недвижимости по наследству, а также при разделе имущества при разводе. Зачастую точная доля каждого владельца определяется по соглашению.

На законодательном уровне существует правило определения долей. Например ½, 1/3, ¼ части и так далее. Но некоторым собственникам хочется поделить дом не только условно, но и фактически. Такой подход считается абсурдом. Ведь некоторые части дома невозможно передать в собственность только одного лица. Например, санузел нужен каждому владельцу, а поделить его на части просто невозможно.

В России существует правило продажи долей не как фактического участка, а как условной единицы. Новый владелец получает право собственности на недвижимость и может пользоваться ей, а также распоряжаться по своему усмотрению. Но отчуждать права собственности на долю можно только с согласия других дольщиков.

Фактически дольщик реализует не часть дома, а право собственности на долю. Ведь конкретное обособленное имущество в квартире не может продаваться. Это связано с тем, что комната и доля – это совершенно разные юридические понятия.

Надо правомерно заметить, что продавать долю по равноценной стоимости нельзя. Никто не станет покупать часть имущества по завышенным расценкам. При определении цены необходимо исходить из кадастровой и рыночной стоимости жилья, пропорциональной объему доли.

 Какую долю надо выделить детям по материнскому капиталу?

Пример

Супруги Ивановы решили развестись. В их общей собственности находится дом общей стоимостью 800 тысяч рублей. Жена, Иванова И. А., решила продать после раздела имущества свою часть. Фактически стоимость ее доли составляет 400 000 рублей. Но за такую цену часть имущества никто покупать не станет. Это связано с тем, что человек приобретает не все права на жилплощадь, а лишь часть, поэтому Ивановой И.А придется снизить цену или договариваться с мужем о цельной продаже дома.

Но если физически дом можно поделить пополам, то и равноценная продажа доли вполне возможна. Например, если в квартире имеется два санузла в разных частях, две кухни, минимум две комнаты и пара дверных проемов для входа и выхода, то есть возможность отделить имущество мужа от своего и продать его по хорошей цене.

Если второй собственник несовершеннолетний

Бланк заявления в органы опеки и попечительства о продаже доли в доме, принадлежащей несовершеннолетнему бесплатно в формате word

Продать часть имущества, принадлежащую совершеннолетнему и полностью дееспособному лицу, намного проще, чем долю в доме, собственником которой является ребенок или недееспособный человек. Это связано с тем, что совершеннолетний может отвечать за совершенные юридические действия, а лицо, не достигшее восемнадцати лет, нет.

Случается так, что родители, дедушки и бабушки или другие родственники оставляют детям недвижимость. Причем имущество делится между всеми наследниками. Бывает так, что один из претендентов еще не достиг возраста восемнадцати лет. Что же делать в таком случае другим получателям имущества, которые не желают пользоваться им, а хотят продать свои части.

Ведь без согласия несовершеннолетнего нельзя реализовать долю недвижимости. В таком случае придется прибегнуть к помощи органов опеки и попечительства.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в органы опеки и попечительства о продаже доли в доме, принадлежащей несовершеннолетнему:

При этом очень важно разобраться с такими понятиями, как малолетний и несовершеннолетний. К первым относят детей, которые не достигли возраста 14 лет. Ко вторым относят юношей и девушек, которые уже получили гражданский паспорт.

Еще одно важное понятие – это недееспособный. Таковым человека называют не просто так, а по решению суда. Судебный орган признает лицо таковым при наличии веских оснований, например неспособность человека разумно мыслить.

Недееспособные и малолетние не могут отвечать за свои действия, поэтому юридически важные сделки осуществляются от их имени законными представителями. Но нарушать интересы таких людей категорически запрещено. Для исключения фактов мошенничества при продаже доли в доме привлекаются специализированные организации, например органы опеки и попечительства.

На основании статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации совершать юридически важные действия от имени несовершеннолетнего и недееспособного лица могут родители, опекуны и другие законные представители. Но при этом нужно получить согласие от работников органов опеки и попечительства. Сотрудники органа проверяют, не нарушает ли представитель интересы малозащищенного лица, а затем выносит решение: разрешить продажу или запретить реализацию доли.

Посмотрите видео. Продажа доли в доме или квартире: 

Если у собственника несовершеннолетний ребенок

Скачать бланк заявления в органы опеки и попечительства о продаже доли в доме бесплатно в формате word

При продаже части имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.

Подобное соглашение потребуется и при реализации квартиры, одним из дольщиков которой является малолетний. При этом представителю потребуется предоставить ребенку долю в другом доме, квартире.

С юридической точки зрения продать дом без согласия работников органов опеки и попечительства не получится. Это просто незаконно. Такая сделка признается ничтожной, а права собственности возвращаются ребенку. Причем административную ответственность понесет не только продавец, но и покупатель, а также нотариус, заверивший договор.

При продаже доли в доме или недвижимости, разделенной на доли, одним из дольщиков которой является несовершеннолетний ребенок, необходимо собрать небольшой пакет документов и предоставить его работникам органа опеки и попечительства. Сотрудник проверит достоверность бумаг и вынесет решение.

Надо сказать, что если вы задумали выделить долю ребенку в комнате, то работники ООП, скорее всего, откажут в заключение сделки. Это связано с тем, что новая жилплощадь ребенка не должна отличаться от продаваемой квартиры. Кроме того, ребенок не может жить один, поэтому в доме должен иметься и другой собственник – один из родителей, законный представитель.

Запомните! При вынесении решения органом опеки и попечительства должны присутствовать оба родителя ребенка. Если один из супругов не может явиться в назначенное время, предоставляется бумага, подтверждающая уважительную причину отсутствия. Если такого документа нет, принятие решения переносится на другую дату.

Кроме того, второму родителю придется написать согласие на совершение сделки. Только в таком случае работники опеки и попечительства смогут принять решение.

Обратите внимание на то, что в каждом муниципальном образовании, регионе требования отличаются друг от друга, поэтому перед продажей имущества, дольщиком которого является ребенок, проконсультируйтесь со специалистом заранее.

Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома.

Как выделить земельную долю из общей долевой собственности, читайте тут.

Как разделить квартиру при разводе, если она по долям, читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-razdelit-kvartiru-pri-razvode-esli-ona-po-dolyam.html

Пакет документов

Для продажи доли в квартире потребуется собрать небольшой пакет документов. Отсутствие одной из бумаг является основанием для отказа в совершении сделки.

Скачать бланк согласия на продажу доли в доме бесплатно в формате word

Внимание! К ним относятся:

• любые документы, которые дают право собственности на дом, например договор купли–продажи или свидетельство о наследстве,
• согласие от всех дольщиков на продажу вашей части дома, оформленное в письменном виде и заверенное нотариусом,
• официальный отказ дольщиков от выкупа вашей части имущества,
• гражданский паспорт принимающей право собственности стороны, а также его копия,
• копия и оригинал паспорта продавца доли в доме,
• договор купли-продажи, подготовленный в трех экземплярах (договор на дом и земельный участок оформляется отдельно),
• кадастровый паспорт дома,
• кадастровый паспорт на земельный участок,
• результаты проведенной оценки, например справка из БТИ,
• согласие от супруга, если продается доля в квартире, принадлежащая семейной паре, оформленное в письменном виде и заверенное у нотариуса,
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (как правило, чек или квитанция).

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия на продажу доли в доме:

 Перевод земли из одной категории в другую.

Вышеуказанный список бумаг является обязательным для совершения сделки купли-продажи. Но иногда требуется дополнить его другими документами. Например, разрешением от органов опеки и попечительства.

Описание процедуры

Продажа доли в доме – это сделка, процедура оформления которой узаконена. Миновать какие-либо шаги невозможно. Это приведет к тому, что договор купли-продажи признается ничтожным, а права собственности не переходят к новому собственнику.

Нужно собрать документы и согласовать продажу с другими дольщиками. Заниматься подготовкой бумаг и согласованием разрешается параллельно.

Важно! Процедура продажи доли дома включает в себя следующие этапы:

• сбор необходимой для заключения сделки документации. В первую очередь потребуется подготовить бумаги, которые устанавливают право собственности на часть недвижимости. Без них оформить сделку невозможно,
• если у собственника нет обособленного свидетельства о присвоении права собственности на долю в доме, то потребуется получить его. Для этого нужно обратиться в территориальное подразделение БТИ, а также в землеустроительную контору. Работники органов проведут процедуру межевания и определения долей и выдадут соответствующую документацию (кадастровый паспорт на земельный участок и на долю в доме). После получения этих бумаг можно заняться оформлением свидетельства о присвоении права собственности в Российском государственном реестре недвижимости,
• далее потребуется согласовать продажу доли в доме с другими собственниками. Легче всего продать недвижимость целиком. Но если реализуется только одна доля, то другие дольщики письменно отказываются от выкупа имущества, а также дают свое согласие на совершение сделки,
• следующий шаг – это снятие с регистрационного учета лиц, прописанных в квартире. Надо заметить, что выписывают не всех собственников, а только тех, кто зарегистрирован на реализуемой части дома. В результате выдается справка,
• оформление договора купли-продажи. Его составляет нотариус, который в дальнейшем будет заверять сделку. Его участие обязательно. В договоре прописываются основные моменты продажи, например цена, размер доли, собственник и так далее,
• если другие дольщики не отвечают на предложение о возможном выкупе части имущества, то собственник имеет право заняться продажей только через месяц после направления уведомления. До этого время никаких юридически важных действий с недвижимостью производить нельзя,
• если все вышеуказанные этапы пройдены, и правила продажи доли в доме соблюдены, можно приступать к оформлению сделки. При этом стороны подписывают договор купли-продажи. Нотариус заверяет его. Передача денег фиксируется актом приема-передачи. По нему новый собственник может занимать купленную жилплощадь.

Выделение доли

Если другие дольщики не согласны с продажей части недвижимости, то вопрос решается в судебном порядке. При этом определяется фактическая доля имущества гражданина, которой он имеет право распоряжаться по своему усмотрению.

На судебном заседании представитель органа определяет часть имущества истца. Если до суда ему принадлежала большая доля, то он теряет право собственности на оставшуюся часть.

Скачать бланк иска о выделе доли бесплатно в формате word

В суд рекомендуется подавать исковое заявление при выполнении следующих немаловажных условий:

• истец имеет право собственности не только на часть дома, но и на земельный участок,
• другие дольщики не согласны добровольно определять доли, а также не желают изменять права пользования участком,
• исковое заявление рассматривается только в том случае, если заявитель попытался мирно урегулировать конфликт, но не смог добиться справедливого решения.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска о выделе доли:

Как составить договор

Скачать бланк договора купли продажи доли в доме с земельным участком бесплатно в формате word

Учтите! Договор купли-продажи доли в доме в обязательном порядке включает в себя следующие пункты:

• паспортные данные продавца и покупателя, в том числе информация об органе, выдавшем документ,
• предмет договора, то есть доля в доме с указанием общего объема, стоимости, а также номеров регистрации в реестре недвижимости,
• основные характеристики предмета договора (место нахождения, объем части, состояние, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам и так далее),
• обязанности сторон (продавец передает имущество, а покупатель – денежные средства за него),
• рыночная и кадастровая стоимость каждого объекта,
• фактическая цена на объект недвижимости,
• ответственность сторон при заключении договора купли-продажи.

Часто заключение документа включает в себя некоторые другие пункты.

К ним относятся:

• список нормативно-правовых актов, которые регулируют продажу недвижимости,
• подтверждение дееспособности сторон,
• количество копий передаваемых бумаг и договора.

Договор подписывается и продавцом, и покупателем. Далее он заверяется нотариусом, составившим договор. По желанию включаются дополнительные условия.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли продажи доли в доме с земельным участком:

Стоимость сделки

За оформление сделки купли-продажи уплачивается государственная пошлина, равная 1000 рублей. Это обязательный платеж государству за совершение юридически важных действий.

Если несколько дольщиков продают один вид имущества, принадлежащее им в равных долях, то и пошлина уплачивается каждым из собственников. Для определения точной суммы потребуется обратиться к юристу и прописать все условия в договоре.

Посмотрите видео. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости: