Законодательная основа
Правовой статус недвижимого имущества, принадлежащего на праве долевой собственности, закреплен статьей 244 Гражданского кодекса. В такой ситуации единый объект недвижимости разделяется на доли отдельных собственников.
Величина долей может варьироваться в зависимости от причин появления долевого имущества.
Кроме Гражданского кодекса, условия использования долевой собственности регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такие взаимоотношения подлежат непременному нотариальному заверению, а также регистрации в Росреестре.
Возникновение долевой собственности на квартиру
Одно из оснований возникновения долевой собственности – оформление соглашения о безвозмездной передаче помещения во владение физических лиц (приватизация). Если в помещении зарегистрированы несколько лиц, то все они могут выступить в роли участника процесса приватизации. И каждый сможет получить свою долю в этом имуществе.
Иным основанием является заключение договора купли-продажи жилого помещения, когда покупателем являются несколько лиц, как правило, члены одного семейства.
Еще одним основанием для появления права долевой собственности является передача по наследству имущества нескольким наследникам.
Обратите внимание! Каковой бы ни была причина появления долевой собственности, при необходимости в будущем продать долю имущества могут появиться трудности. Так как чем больше владельцев квартиры, тем труднее им договориться о времени, покупателях, стоимости, а в некоторых случаях и о самой продаже.
Соглашение о выделе доли в натуре.
Как рассчитать стоимость доли в квартире, читайте тут.
Как наследуется доля в квартире после смерти одного из супругов, читайте по ссылке: https://novocom.org/otvety-na-voprosy-chitatelej/kak-nasleduetsya-dolya-umershego-v-privatizirovannoj-kvartire.html
Процедура отчуждения
Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире бесплатно в формате word
Механизм реализация доли в жилом помещении стартует с поиска возможного покупателя. Продажа не цельного объекта, а лишь его части может прилично сузить круг желающих, да и цена доли будет существенно ниже по сравнению с цельной квартирой.
Если покупатель нашелся, механизм продажи доли в квартире будет включать в себя следующие шаги:
- Обсуждение условий договора и подготовка проекта соглашения,
- Передача уведомлений о грядущем заключении соглашения другим собственникам долей, у которых появляется право преимущественного приобретения на тех же условиях,
- В случае поступления от иных дольщиков отказа от покупки доли, либо если нет ответа на протяжении месяца, нужно обратиться в нотариальную контору для удостоверения соглашения,
- Далее нужно обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр, чтобы произвести официальную регистрацию сделки,
- После осуществления регистрационных действий следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет зафиксирован факт перехода прав на долю.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи доли в квартире:
Порядок продажи доли в жилом помещении предусматривает непременное уведомление владельцев. В случае неимения доказательств уведомления документы для реализации доли в жилом помещении не будут приняты уполномоченным органом.
Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры бесплатно в формате word
Если в период рассмотрения уведомления дольщики решат применить право на преимущественный выкуп, механизм продажи доли в квартире изменится. В такой ситуации в роли покупателя выступят собственники остальных частей жилища, хотя условия договора купли-продажи не изменятся.
Важно! Законодательство содержит непременное требование о нотариальном удостоверении сделки.
Для этого следует предоставить не только само соглашение, подписанное сторонами, но и другие документы:
- Правоустанавливающий документ (свидетельство, выписка из Единого государственного реестра недвижимости),
- Уведомление других обладателей долей в имуществе о сделке,
- Документальный отказ от права на преимущественный выкуп,
- Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
Нотариус проставит удостоверительную отметку на договор и внесет новые сведения в реестр. За такие действия придется заплатить денежные средства, величина которых различается в зависимости от территории.
После этого стороны вправе обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр за регистрацией договора купли-продажи доли.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли в квартире:
Продажа совладельцу
Продажа доли жилого имущества в таком случае потребует осуществить тот же комплекс мероприятий, то есть отправить уведомление и оформить нотариальное удостоверение.
После того как было вручено уведомление, можно обращаться в нотариальную контору, если собственностью владеют только два хозяина.
Можно ли отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника?
Если квартира в ипотеке
Удастся ли реализовать долю в квартире, которая куплена в рамках ипотечного договора? В такой ситуации вольное распоряжение жильем не разрешается, так как на доле «лежит» обременение (залог кредитного учреждения).
Продажу можно будет осуществить только в случае согласия банка, либо после полной выплаты кредитного обязательства.
При отсутствии согласия сособственников
Каким образом можно реализовать собственную долю в квартире, если иные собственники не отвечают на отправленное уведомление и не соглашаются на сделку?
В такой ситуации законодательство устанавливает месячный срок ожидания. Если после тридцати дней не поступил четкий ответ, продавец вправе продолжить осуществление сделки.
Если доля получена по наследству
Что нужно сделать для реализации доли в квартире, полученной гражданином по наследству? В такой ситуации механизм действий продавца не изменится, нужно будет документальное уведомление и нотариальное удостоверение.
Посмотрите видео. Нужны ли оригиналы документов для продажи доли квартиры:
При расторжении брака
Скачать бланк согласия супруга на продажу доли квартиры бесплатно в формате word
В такой ситуации нужно учитывать некоторые нюансы:
- Если долей владел продавец на момент оформления брака, он может продать ее даже без уведомления другой стороны,
- Если жилье покупалось в браке на общие деньги, для реализации доли нужно не только уведомление супруга, но и нотариально оформленное согласие на распоряжение совместным имуществом.
Правило об оформлении нотариального согласия не работает, если супруги приняли раздельную форму владения долями. Это может быть зафиксировано в брачном договоре.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на продажу доли квартиры:
По доверенности
В такой ситуации на каждой стадии сделки представитель обязан иметь нотариально оформленную доверенность с полным списком полномочий.
По такой доверенности можно подписывать любой документ, в частности уведомление и договор купли-продажи.
Бланк доверенности на продажу доли квартиры можно скачать здесь.
Когда собственник несовершеннолетний
Лица, не достигшие совершеннолетия, как правило, получают право на владение недвижимостью в рамках завещания или дарения. Такое право появляется у них и при приобретении или в результате приватизации жилой территории родителями.
Важно! Если родители хотят продать долю этого недвижимого имущества, их действия обязаны быть согласованы с органами опеки и попечительства. Механизм продажи таких квартир обладает рядом особенностей и подразумевает обязательность получения дополнительного пакета документов.
По законодательству без необходимого согласования с органами опеки и попечительства продать долю недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу, будет трудно. Чтобы не ущемлять права несовершеннолетнего, ему обязательно должна быть предоставлена взамен часть недвижимого имущества, сходная по стоимости и характеристикам с продаваемой долей.
Другими словами, несовершеннолетнему должна быть возмещена его доля в той величине, которая соответствует полученной от реализации его доли.
Практика показывает, что предоставление органами опеки и попечительства согласия на продажу возможно лишь при условии превышения размеров приобретаемой недвижимости площади реализуемого объекта, либо если характеристики сходны.
Кроме того, новый объект недвижимости должен соответствовать уровню комфорта, иметь поблизости развитую инфраструктуру.
Список документов
В зависимости от разных этапов сторонам понадобится пакет документов для купли-продажи доли в жилом помещении:
- Договор купли-продажи, который удостоверил нотариус, вместе с передаточным актом,
- Правоустанавливающий документ – свидетельство или выписка из Единого государственного реестра недвижимости,
- Документальное уведомление других обладателей долей и их официальный отказ от покупки (если необходим),
- Документы, удостоверяющие личности сторон, а также свидетельство о рождении (если в деле участвует малолетний ребенок),
- Доверенность на лицо, представляющее интересы участника процесса,
- Документ, который подтверждает факт оплаты государственной пошлины за регистрацию договора,
- Заявление о производстве регистрационных действий.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
В перечне документов, необходимых для продажи доли в квартире, присутствуют свидетельство о праве или выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Оба обладают одинаковой правовой силой, однако с июля 2016 года оформление свидетельств не происходит.
Для подтверждения прав на собственность теперь предоставляется только выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Госпошлина при покупке квартиры: кто оплачивает, продавец или покупатель?
Судебный порядок
Такой порядок законом не предусмотрен, то есть никто не вправе заставить владельца доли продать собственность. Эта же позиция декларируется в Определении Конституционного суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О.
Принудительная продажа доли возможна на стадии исполнительного производства, когда владелец препятствует исполнению законного решения судебного органа. В такой ситуации произойдут публичные торги, а остаток полученных средств будет направлен собственнику доли.
Уплата налога
Как осуществить куплю-продажу доли в жилом помещении, чтобы не уплачивать налог на доходы?
В такой ситуации следует учесть следующие нюансы:
- Налог не подлежит уплате, если период владения долей равняется трем годам и более,
- Налог не платится, если от реализации доли не приобретен доход (сумма договора продажи не превысила расходы на приобретение доли),
- Если от продажи появился облагаемый налогом доход, налоговая сумма будет высчитываться по ставке 13% от суммы дохода.
Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры в 2018 году?
Возможные трудности
При заключении сделки возможны неприятные сюрпризы:
- Реализация жилого помещения, которое пребывает в залоге либо является предметом судебного разбирательства. Чтобы избежать таких проблем, следует самостоятельно заказать или попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении покупаемого недвижимого имущества. В случае предоставления ее собственником недвижимости нужно ознакомиться с датой выдачи – более поздний срок предпочтительнее,
- Планировка жилого помещения не совпадает с техническим планом. Перед регистрацией следует тщательно изучить покупаемую жилую площадь. Часто изменения в планировке отыскиваются в ходе визуального осмотра. При сомнениях можно попросить у соседей разрешения ознакомится с их жильем, либо потребовать у владельца помещения технический план или выписку из Бюро технической инвентаризации. При подтверждении внесения изменений в первоначальный план жилого помещения, прежде чем осуществлять государственную регистрацию сделки, следует убедить собственника квартиры в необходимости оформления нового технического плана собственности,
- Нарушение механизма оформления недвижимого имущества во владение. Например, если помещение приобретено на средства материнского капитала, но, в нарушение законодательства, жилая площадь оформлена лишь на родителей, без выделения доли детям,
- Перед тем, как приобретать квартиру, следует тщательно проверить основания и сроки покупки жилого помещения хозяином. Для уменьшения рисков не нужно передавать полностью всю сумму до регистрации договора.
Когда документы будут собраны, следует проверить корректность указанных в них реквизитов (паспортных сведений, адресов, дат, подписей сторон, площади и т.д.).
Например, владелец может изменить фамилию и не передать сведения об этом в регистрационные органы. В итоге, в одних документах прежняя фамилия, в других – новая. При регистрации сделки это может вызвать трудности.
Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников: