Что представляют собой земли сельхозназначения
Определение понятию земля сельскохозяйственного назначения дается в статье 77 Земельного кодекса РФ. Отметим, что земли сельскохозяйственного назначения занимают одну из самых значительных долей в земельном обороте.
Действующим законодательством Российской Федерации для оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены отдельные правила. В рамках этих правил устанавливается порядок заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
Исходя из норм действующего законодательства Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться собственниками исключительно по прямому назначению – для ведения сельского хозяйства. Кроме того, разрешено использовать эти земли и для ведения научно-исследовательской и некоторых других видов деятельности.
Внимание! К землям сельскохозяйственного назначения относятся:
- земельные участки, на которых организованы пашни, сенокосы и так далее,
- земельные участки с лесными насаждениями, включая лесные тропы и защитные лесополосы. Исключением являются участки с лесными насаждениями, переданными в распоряжение лесохозяйств,
- участки земли, на которых возведены объекты недвижимости, необходимые для ведения сельскохозяйственной деятельности. Эти объекты недвижимости могут продаваться и покупаться.
Поскольку земли сельскохозяйственного назначения являются одним из ценнейших ресурсов, государство стоит на их защите. Меры по охране этих земель прописаны в Земельном кодексе РФ, различных нормативно-правовых актах федерального, регионального и муниципального уровней.
Подчеркнем, что именно муниципалитеты занимаются распределением земель сельскохозяйственного назначения, а также контролем их использования.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Договор аренды с/х земель
Скачать бланк договора аренды земли между физ. лицами бесплатно в формате word
Только после заключения договора аренды земельного участка взаимоотношения сторон приобретают законный характер. Именно договор аренды устанавливает права и обязанности каждой стороны сделки, устанавливает порядок урегулирования споров, тем самым защищая интересы как арендатора, так и собственника земельного участка.
Порядок составления договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения регулируется Гражданским кодексом РФ. Подготовить и заключить этот договор не очень сложно.
Необходимо отметить, что действующее законодательство не установило конкретного шаблона, по которому следует заключать договор аренды земельного участка. Главное, чтобы договор был составлен юридически грамотно и учитывал тонкости, сопровождающие сделки по аренде.
Оформление земли из лесного фонда в собственность.
Как оформить в собственность земельный участок, если нет документов, читайте тут.
Как арендовать землю у администрации города, читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/zemlya/arenda-zemelnogo-uchastka-u-administracii.html
Скачать бланк договора аренды земель сельскохозяйственного назначения между организацией и физлицом бесплатно в формате word
Обязательно в договоре следует указать следующие сведения:
- полные данные о сторонах сделки, включая наименование, адреса регистрации и фактического нахождения, номера контактных телефонов и иные реквизиты,
- описание предмета сделки, то есть технические характеристики земельного участка, передаваемого в аренду,
- размер арендной платы, а также порядок исчисления и внесения,
- права, которыми наделяются стороны сделки, и обязанности, которые на них возлагаются,
- основание для расторжения договора,
- порядок урегулирования споров, возникающих между сторонами,
- обстоятельства непреодолимой силы, являющиеся основанием для неисполнения сторонами обязательств по договору,
- другие условия, в документальном оформлении которых заинтересованы стороны,
- ссылки на документы, подтверждающие правомерность действий каждой из сторон.
Договор аренды земельного участка составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательной регистрации и заверению в органах нотариата.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды земель сельскохозяйственного назначения между организацией и физлицом:
Нюансы заключения договора аренды
Владелец земельного участка вправе самостоятельно распоряжаться этой землей. Договор аренды заключается непосредственно между владельцем земельного участка и лицом, желающим получить этот участок в аренду.
Действующее законодательство Российской Федерации уделяет достаточно большое внимание порядку оформления отношений между владельцами земельных участков и арендаторами. Поэтому в договоре аренды следует прописать точные размеры и координаты земельного участка, а также то, для каких целей арендатор вправе использовать этот участок.
Помимо этого, в договоре необходимо учесть и различные спорные моменты. Кроме того, в договоре следует отразить кадастровую стоимость земельного участка. Если собственник владеет паем в земельном участке, то указывается паевая стоимость сдаваемой в аренду земли. Также в договоре должен быть четко определен размер арендной платы с порядком расчета и внесения.
Стоит отметить, что право использования земельного участка может быть переоформлено на третье лицо. Также собственники вправе использовать земельные обязательства в качестве обеспечения долговых обязательств.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Аренда у частного лица
В процессе оформления договора аренды земельного участка следует не просто изучить положения этого договора, но и проверить, насколько заявленное в договоре назначение соответствует реальному назначению этого участка.
Анализ практики показывает, что чаще всего указывают в договоре назначение земельного участка, не соответствующее действительности. Это делается с целью завысить арендную плату.
В случае если предметом сделки выступает аренда пая, необходимо соблюсти ряд особенностей при заключении договора. Следует учесть, что собственник может сдать только принадлежащий ему пай. Но зачастую этот пай не имеет выделения в натуре, то есть не прошел процедуру межевания.
Практика показывает, что наиболее часто паи арендуют лица, хорошо знающие и доверяющие друг другу. В таких случаях договор не оформляется на бумажном носителе и представляет собой устную договоренность между сторонами сделки. Отметим, что подобные договоренности не имеют юридической силы.
Учтите! Крайне сложно заключить договор аренды пая, находящегося в собственности физического лица, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Сложность заключается в том, что пай не выделен в натуре. В такой ситуации потребуется арендовать не отдельный пай, а весь земельный участок, заключив договор аренды со всеми собственниками паев.
Аренда у государства
Процедура аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладает целым рядом особенностей. Отметим, что каждый гражданин Российской Федерации вправе обратиться в орган, уполномоченный распоряжаться тем или иным земельным участком, с просьбой предоставить этот земельный участок в аренду.
Необходимо подчеркнуть, что участок земли сельскохозяйственного назначения может быть передан в аренду физическому лицу только по итогам проведенного аукциона.
Рассмотрев обращение гражданина, орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, может отказаться или согласиться предоставить участок в аренду. В последнем случае оформляется акт выбора земельного участка.
После этого земельный участок готовят к проведению аукциона: осуществляют межевание, оформляют кадастровый паспорт и так далее.
Могут ли изъять земельный участок, находящийся в собственности?
Когда участок подготовлен, проводится аукцион. С победителем аукциона, а если был заявлен только один участник, то он автоматически признается победителем, заключается договор аренды земельного участка.
Если с просьбой о предоставлении участка земли сельскохозяйственного назначения обращается крестьянское (фермерское) хозяйство, то процедура предоставления значительно упрощается. В этом случае в проведении аукциона нет необходимости, и договор аренды заключается сразу после завершения процедуры подготовки участка.
Подчеркнем, что обязанности по подготовке земельного участка, то есть по проведению межевания, постановки на кадастровой учет и так далее, возлагаются на лицо, подавшее заявление с просьбой предоставить земельный участок в аренду. Проведение этих процедур требует существенных временных и финансовых затрат.
Таким образом, вся процедура получения земельного участка в аренду у государства или муниципалитета займет несколько месяцев.
Посмотрите видео. Особенности земель сельскохозяйственного назначения от государства:
Субаренда
Скачать бланк договора субаренды земельного участка бесплатно в формате word
Сдать участок земли сельскохозяйственного назначения в субаренду возможно только в том случае, если договором аренды предоставляется право арендатору сдавать этот участок в субаренду.
В случае если предметом субаренды является часть земельного участка, то договор субаренды заключается в особом порядке. В этой ситуации к договору аренды земельного участка должна прилагаться документация, подтверждающая согласие собственника земельного участка на сдачу части этого участка в субаренду.
Этой документацией является:
- акт замера площади части земельного участка, передаваемой в субаренду,
- ситуационный план части участка, передаваемой в субаренду,
- графическая часть кадастрового плана земельного участка, на котором выделена часть, передаваемая в субаренду.
Особо отметим, что в договоре субаренды должны содержаться те же условия, что и в основном договоре аренды. Кроме того, срок действия договора субаренды не может превышать срок, на который заключен договор аренды.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора субаренды земельного участка:
Нюансы по срокам аренды земли
В договоре аренды участка земли сельскохозяйственного назначения обязательно должен содержаться пункт о том, на какой срок земельный участок передается во владение арендатору. Также в договоре должны содержаться пункты, определяющие порядок передачи участка в пользование арендатору и изъятия из пользования.
Исходя из норм, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки вправе самостоятельно определять основные условия заключаемого договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить, на какой срок земельный участок передается в аренду.
Однако когда речь идет об аренде земли сельскохозяйственного назначения, право сторон сделки определить срок аренды ограничивается нормами, закрепленными в федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Вышеупомянутый федеральный закон предоставляет право субъектам Федерации самостоятельно определять минимальный срок, на который на территории этого субъекта Федерации возможно заключение договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, минимальный срок, на который возможно взять землю сельскохозяйственного назначения в аренду, в разных регионах может существенно различаться. Однако максимальный срок, на который возможно заключить договор аренды земельного участка, един для всех и составляет 9 лет.
Анализ практики показывает, что наиболее часто договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения заключаются на 3 года.
Виды разрешенного использования для земель сельхозназначения.
Как рассчитывается арендная плата
Размер арендной платы является одним из важнейших и обязательных условий договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.
Именно в разделе об арендной плате устанавливается порядок расчета и внесения арендной платы. Здесь определяется – оплачивается арендная плата деньгами, продукцией, либо в счет арендной платы принимают улучшение объекта аренды.
Действующее законодательство Российской Федерации не ограничивает максимальный размер арендной платы. Таким образом, размер арендной платы определяется договоренностью сторон. Отметим, что пересмотреть арендную плату можно только один раз в году.
Внимание! Сумма арендной платы рассчитывается исходя из количества единиц передаваемой в аренду земли и цены аренды одной единицы. Умножение этих показателей на срок аренды позволяет определить ориентировочную стоимость аренды земельного участка за весь период.
Во сколько обойдется процедура оформления аренды таких территорий
Перед тем как начинать процедуру аренды земельного участка, необходимо учесть, что эта процедура потребует достаточно существенных финансовых и временных затрат. Причем эти затраты ложатся на лицо, желающее получить земельный участок в аренду.
Прежде всего, потребуется оплатить государственную пошлину за регистрацию договора аренды, размер которой составит:
- для физических лиц 2 000 рублей,
- для юридических лиц 22 000 рублей.
В случае если в договор аренды вносятся изменения, соглашения об этих изменениях также подлежат регистрации.
Размер государственной пошлины в этом случае составит:
- для физических лиц 350 рублей,
- для юридических лиц 1 000 рублей.
Кроме того, потребуется изготовить кадастровую документацию, что обойдется в сумму порядка 10 000 рублей.
Также потребуется оплатить услуги нотариусов по заверению необходимой документации.
Основания для расторжения договора
Расторжение договора в одностороннем порядке дело достаточно сложное. И договор аренды участка земли сельскохозяйственного назначения не является исключением.
Расторгнуть договор аренды участка земли сельскохозяйственного назначения при обоюдном согласии сторон можно достаточно быстро. А вот одностороннее расторжение этого договора может быть осуществлено только по решению суда.
Следует отметить, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна привести суду весомые основания. К таким основаниям относятся несоблюдение другой стороной существенных условий договора, таких, как порядок внесения арендной платы или использования земельного участка.
Отдельно подчеркнем, что переход права собственности на земельный участок, обремененный арендой, к новому владельцу не является основанием для расторжения действующего договора аренды этого земельного участка.
Посмотрите видео. Как взять в аренду землю сельхозназначения: