Продажа квартиры через нотариуса
Последние изменения в законодательстве значительно расширили спектр вопросов, требующих участия нотариусов, равно, как и расшили полномочия нотариатов.
В частности, в спектр новых направлений работы нотариусов вошли сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе, а также сделки по его реализации. Если в сделке нотариус не участвовал, то Росреестр откажет в регистрации права собственности нового владельца недвижимого объекта.
Внимание! Законодатель предусматривает обязательность нотариального присутствия в следующих случаях:
- если недвижимость продается совладельцу данного объекта или совершенно постороннему человеку. Также нотариус необходим, если происходит отчуждение части собственности, а не всего объекта в целом,
- в ситуации, когда отчуждаемое имущество принадлежит несовершеннолетнему собственнику, то участие нотариуса обязательно в соответствии с законом в части заверения договора,
- требуют нотариального заверения договоры, предметом которых является недвижимый объект, находящийся в долевой собственности у нескольких лиц.
Перечень документов для продажи квартиры в 2018 году
Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.
Как составить генеральную доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, читайте по ссылке: https://novocom.org/dokumenty/doverennosti/generalnaya-doverennost-na-prodazhu-kvartiry-s-pravom-polucheniya-deneg.html
Оформление сделки
Через нотариуса сделки, связанные с продажей недвижимости, оформляются поэтапно. При этом момент подписания соглашения – это завершающий этап. Сначала необходимо собрать требуемые по закону документы, которые обеспечат чистоту сделки и обезопасят стороны от мошенничества.
Скачать бланк предварительного договора купли-продажи недвижимости бесплатно в формате word
Важно! Принято выделять три этапа подготовки к процедуре нотариального оформления сделки:
- подписание между сторонами – покупателем и продавцом предварительного соглашения. Это один из значимых моментов, так как в данном соглашении оговариваются условия предстоящего к заключению договора купли-продажи, срок, когда он должен быть заключен. На данном этапе нотариусу передаются документы на недвижимость для их проверки,
- на следующем этапе подписывается полноценный договор купли-продажи. Процедура происходит в присутствии нотариуса, а его обязанность удостоверить документ,
- третий этап – это перерегистрация прав собственности в соответствии с подписанным договором на нового владельца объекта через территориальный орган Росреестра.
Процедура оформления сделок с недвижимыми объектами описана в статьях 30 главы Гражданского кодекса. При этом еще одним важным моментом, который может быть интересен тем, в чьих планах заключение подобного соглашения в ближайшем будущем, является то, что нотариально сделку проводить необязательно.
Будучи полностью уверенным в продавце, можно заключить договор в простой письменной форме, лишь заверив его нотариусом. Из всех преимуществ оформления сделки через нотариуса можно отметить лишь гарантию безопасности такого предприятия.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи недвижимости:
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Какие потребуются документы
Для нотариального заключения сделки необходимо подготовить следующий набор документов:
- экземпляр предварительного договора о сделке,
- подтверждение прав на реализуемый недвижимый объект и выписку из гос. реестра недвижимости (ЕГРН),
- согласие на продажу супруга/супруги,
- если владелец или один из собственников несовершеннолетний, то документальное разрешение органов опеки,
- документальное предложение о продаже доли от собственника объекта недвижимости,
- поквартирная карточка и справка о численности прописанных в квартире лиц с указанием их имен,
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
- если в сделке фигурирует материнский капитал, то необходимо представить копию сертификата или выписку со счета, подтверждающую наличие средств,
- если квартира приобретается на заемные средства, то прилагают копии кредитного или ипотечного договора,
- если используются бюджетные средства, то также прилагаются соответствующие сертификаты и иные документы.
Учтите! Все перечисленные документы предоставляются в оригиналах и копиях, чтобы нотариус мог удостовериться в их подлинности, а при необходимости заверить копии.
Нотариальный договор
Скачать образец договора купли-продажи квартиры бесплатно в формате word
На стадии заключения нотариального договора интересы сторон несколько расходятся. Ключевая задача нотариуса заключается в том, чтобы составить договор так, чтобы в дальнейшем признать его ничтожным или оспорить по иным основаниям было невозможно. А вот вопросы выполнения сроков передачи средств, квартиры и прочие пункты договора ему не особенно интересны.
Чтобы не допустить такого рода недоразумений, перед подписанием проект договора следует изучить и при необходимости внести дополнения относительно сроков, штрафов, ответственности за нарушение положений договора со стороны приобретателя.
Среди примеров частых нарушений являются сделки с материнским капиталом. Так, для получения средств по сертификату обладатель подает заявление в территориальный орган Пенсионного фонда, примечательно, если не оговорить сроки, то последний сделает это и через месяц.
Как составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка?
Затраты на оплату нотариальных услуг
Вопрос о стоимости складывается из двух составляющих величин. Это определяемый налоговым законодательством нотариальный тариф, другая – это цена правовых и технических услуг нотариуса, которые определяются на региональном уровне.
Статьей 333.24 налогового законодательства определен порядок расчета тарифа, который составляет от стоимости реализуемого имущества 0.5%, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тысяч рублей.
Стоит учитывать то, что в некоторых регионах в зависимости от типа, вида и стоимости недвижимости этот процент варьируется от 0,1 до 0,4, а также присутствует фиксированный тариф в пределах от 3 до 25 тысяч рублей.
Посмотрите видео. Нюансы оформления купли-продажи недвижимости:
Регистрация права собственности
Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимое имущество бесплатно в формате word
Регистрацией прав на квартиру новым владельцем завершается весь процесс отчуждения собственности. Договор вступает в действие после удостоверения нотариусом и подписания сторонами, но перерегистрация необходима. Конкретных сроков по переоформлению законодатель не предусматривает, но тянуть с этим вопросом не стоит.
Стоимость размер госпошлины (платит новый собственник – покупатель) составляет 2000 рублей. Сама процедура решается в 3 рабочих дня.
Запомните! Стоит отметить, что нотариусу дано законное право подавать информацию в Росреестр от лица сторон сделки. Делается это электронно, но не исключен и бумажный вариант. Но сия услуга платная, а оплачивает ее покупатель. Говорить о ее значимости нельзя. Сроков она не сократит, а часто просто увеличивает их, а значит, переплачивать за нее нет смысла.
Бывших некогда проблемой очередей в органах Росреестра сегодня нет, да и документы подают через МФЦ. Если даже договор удостоверен нотариусом, при наличии оснований приостановить регистрацию могут.
Ответственность нотариуса за сделку
Разговор нотариуса о том, что он не отвечает за законность сделки, не более чем блеф. Она по закону присутствует, но не распространяется на пункты договора, определяющие обязанности сторон по соблюдению сроков передачи средств, документов и квартиры. Для дополнительных гарантий нотариусом может быть предложена оплата через депозит. Если расчет происходит наличными средствами, нотариус может не участвовать и расписок не заверять.
Кто должен оплачивать договор купли-продажи?
Сделка с несовершеннолетними детьми
Вопросы реализации имущества, принадлежащего несовершеннолетним собственникам, решаются с согласия органов опеки (ООП). Последнее выдается в форме письменного разрешения на отчуждение имущества и заключение сделки.
Участие нотариуса в этом процессе обязательно, если речь идет о долях в квартире, принадлежащих лицам, не достигшим совершеннолетия.
Получение разрешения от органов опеки связано с подготовкой документов, которые станут гарантией того, что несовершеннолетний обретет после этого равноценную долю в другом жилье.
При этом доля может быть меньше по размеру, но превышать по квадратуре. На практике ситуация выглядит так: родители продали квартиру в 50 кв.м., где доля ребенка составляла ½ часть – 25 кв.м., но взамен приобрели жилплощадь в 78 квадратов, где доля ребенка составит 1/3 часть, но в 26 кв.м.
Что делать, если купил квартиру с долгами по услугам ЖКХ?
Так, перечень документов для органов опеки следующий:
- заявление на получение разрешения о продаже квартиры,
- паспорта представителей ребенка по закону,
- свидетельство о браке,
- паспорт или свидетельство о рождении ребенка,
- копию предварительного соглашения о закреплении за несовершеннолетним доли в новой квартире,
- выписки из домовых книг реализуемой и приобретаемой квартир.
Сей набор документов позволяет сотрудникам службы удостовериться в том, что права ребенка на жилье нарушены не будут.
Так, для отчуждения долей в квартире необходимо получение согласия их владельцев, а если один из них не достиг совершеннолетия, то разрешения от ООП.
Посмотрите видео. Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры: