Правила пользования муниципальным жильем определены ЖК РФ. Чаще всего выселение из муниципальной квартиры происходит добровольно в связи с прекращением договора найма и переездом бывшего нанимателя в другое место жительства. Бывает, что наниматель нарушает режим проживания в съемном жилье, размещает там офис, не оплачивает вовремя счета за коммунальные услуги. В такой ситуации его могут лишить жилья принудительно. В статье рассмотрим основания и процедуру выселения.
Можно ли выселить из муниципальной квартиры прописанных в ней граждан?
Муниципальное жилье принадлежит на праве собственности муниципальному образованию. Граждане проживают в нем на основании договора социального найма.
У нанимателя есть только право владения и пользования жилой недвижимостью. Поскольку съемная квартира – его постоянное место жительства, он оформляет прописку себе и членам семьи.
В соответствии со статьей 67 ЖК РФ гражданин, проживающий в муниципальной квартире, обязан следить за состоянием имущества, проводить текущий ремонт, вовремя вносить арендную плату и оплачивать коммунальные счета. Если наниматель не будет соблюдать эти условия, даже прописанного человека можно выселить (см. выселение из квартиры прописанного человека).
На каких основаниях проводят выселение из квартиры?
Основания выселения установлены статьями 84-91 ЖК РФ. Законодатель подразделяет их на три группы.
С предоставлением благоустроенного жилья
Гражданин может лишиться квартиры не по своей вине. Если он не нарушает условия договора социального найма, муниципальные власти обязаны предоставить другое благоустроенное жилье. Рассмотрим более подробно, в каких случаях выселение осуществляют с предоставлением другого места жительства.
Снос дома
Если жилье находится в плохом состоянии, материалы перекрытий и стены износились более чем на 70 %, его признают аварийным. Специальная комиссия принимает решение о сносе дома. Его вносят в специальный реестр по переселению в порядке очереди (см. переселение из аварийного жилья). В экстренных ситуациях жильцов выселяют незамедлительно.
Если немедленное выселение не запланировано, то оно проводится в течение года с момента признания дома аварийным.
Изъятие земельного участка под домом
Изъятие земельного участка под жилым домом осуществляют исключительно для государственных и муниципальных нужд. Например, для строительства дорог, возведения объектов газоснабжения, обороны, атомной промышленности. Решение принимается государственными и муниципальными властями. Жильцов заранее извещают о необходимости выселиться в другую квартиру.
Перевод в нежилое помещение
Муниципальная квартира, расположенная на первом этаже дома может быть переведена в нежилое помещение. Поскольку недвижимость находится в собственности местных властей, они вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Если муниципалитет решил сдать жилое помещение в аренду под офис, магазин, оно выводится из нежилого фонда. Нанимателю предлагается другое равнозначное по благоустроенности и размеру жилье.
Признание квартиры непригодной для проживания
Порядок признания квартиры непригодной для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47. Основанием служат вредные факторы среды обитания, которые угрожают безопасности жизни и здоровья граждан. К ним относят снежные лавины, оползни, техногенные аварии, высокий радиационный фон. Решение о признании жилья непригодным доводится до нанимателя. После этого его переселяют в другую квартиру.
Проведение капитального ремонта
В случае, когда собственник планирует капитальный ремонт или реконструкцию, он выясняет, будут ли затронуты переданные в социальный найм жилые помещения. Если строительные работы приведут к изменению площади квартиры или она не будет сохранена, нанимателю предлагают другое место жительства.
Передача жилья религиозной организации
Бывает, что жилые помещения муниципального фонда передают религиозным организациям под храм, монастырь, прочие религиозные нужны. Согласно части 8 статьи 5 закона от 30.11.2010 года № 327-ФЗ сделать это можно после выселения жильцов, проживающих там на основании договора социального найма с предоставлением другой квартиры.
При выселении с предоставлением благоустроенного жилья следует руководствоваться разъяснениями Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 (пункт 37). Новое место жительства должно быть благоустроено с учетом условий конкретного населенного пункта. Общая площадь помещения не может быть меньше предыдущей квартиры. Количество комнат должно остаться прежним.
С предоставлением другого жилого помещения
Если наниматель без уважительных причин в течение полугода не платит по коммунальным счетам и за найм помещения, его могут выселить. Это правило также применяется в отношении членов его семьи (статья 90 ЖК РФ).
Взамен прежнего жилья неплательщику предоставляют другое место жительства. Оно должно быть пригодным для проживания. Размер может быть меньше, но не менее 6 кв.м. на одного человека. Помещение выделяют из жилищного фонда социального использования в том же населенном пункте.
При решении вопроса о выселении по данному основанию во внимание берется уважительность причин, из-за которых появились долги. К ним относят длительная невыплата зарплаты, болезнь, наличие инвалидов в семье (пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14). Если суд установит смягчающие обстоятельства, за нанимателем сохранят место проживания.
Без предоставления другого места жительства
Выселение без предоставления другой квартиры осуществляют по причине виновных действий нанимателя.
Прежде, чем лишить граждан места проживания, следует соблюсти обязательные условия:
- выявить факты систематических противоправных действий,
- установить вину нарушителя,
- предупредить о необходимости устранить нарушения.
Потребуется собрать доказательства, подтверждающие наличие одновременно всех перечисленных условий.
Рассмотрим подробнее, за какие серьезные нарушения наниматель и члены его семьи подлежат выселению.
Порча жилого помещения
Если жильцы систематически и целенаправленно уничтожают структурные элементы квартиры, такие действия расцениваются как бесхозное отношение. Они могут выражаться в повреждении окон, пола, стен, дверей, сантехники. Сначала наниматель получает от собственника уведомление с требованием прекратить противоправное поведение. Если он продолжит наносить вред имуществу, муниципальные власти применят крайнюю меру – выселение.
Нарушение прав и интересов соседей
Регулярное пренебрежение правами и интересами соседей приводит к невозможности совместного проживания.
Муниципалитет вправе лишить нанимателя квартиры, если он:
- нарушает правила пожарной безопасности,
- не соблюдает санитарные, гигиенические, экологические и другие требования,
- допускает шум в ночное время (громкая музыка, телевизор),
- превышает допустимую громкость из-за строительных работ,
- занимается разведением животных,
- совершает хулиганские действия.
В качестве доказательства неправомерных действий нанимателя разрешается использовать свидетельские показания.
Использование квартиры не по назначению
Бывает, что наниматель использует жилое помещение как нежилое. Например, размещает в нем офис, организует склад, занимается промышленной деятельностью. Если собственник не давал своего разрешения на эту деятельность и не сменил статус недвижимости, жильцы должны вернуть квартиру в первоначальное состояние и использовать по назначению. В противном случае их выселят без предоставления другого места жительства.
В муниципальной квартире допускается заниматься профессиональной деятельностью. Например, творчеством, наукой, юридическим консультированием. При этом наниматель не должен мешать соседям, обязан соблюдать требования пожарной безопасности и санитарии (пункт 39 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14).
Лишение родительских прав
Без предоставления другого места жительства выселяют граждан, лишенных родительских прав. Потребуется получить решение суда о признании невозможным совместного проживания с детьми. Инициаторами выселения выступают органы опеки, прокурор или законные представители несовершеннолетнего.
Как выселить гражданина из муниципального жилья?
Возможны два варианта выселения нанимателя: в добровольном порядке и через суд. В первом случае проблем не возникает. Стороны составляют соглашение о расторжении договора социального найма. Затем гражданин выписывается и переезжает в другую квартиру. Если между сторонами есть разногласия, спор решается в суде.
Кто вправе обратиться в суд?
Чаще всего инициатором выселения выступает муниципальное образование. Также иск вправе подать соседи, прокурор, органы опеки.
Как составить иск?
Исковое заявление о выселении составляется по правилам статей 131-132 ГПК РФ. Документ составляют в трех экземплярах. Один передают в суд с пакетом бумаг, второй направляют ответчику, третий возвращается истцу с отметкой о регистрации.
В иске необходимо указать:
- наименование суда,
- данные об истце и ответчике,
- сведения о квартире,
- реквизиты договора социального найма,
- причины выселения,
- требование выселить нанимателя с предоставлением жилья или без,
- список приложения,
- дату и подпись.
Также можно заявить ходатайство о вызове свидетелей в заседание для подтверждения причин выселения.
Скачать образец искового заявления о выселении из муниципальной квартиры
Какие документы приложить?
К иску прикладывают бумаги, обосновывающие требование.
В примерный перечень документов входит:
- договор социального найма,
- техническая документация,
- выписка из лицевого счета,
- паспорт,
- протоколы контролирующих органов о фактах нарушения,
- акты обследования жилья,
- квитанция об оплате госпошлины (300 руб.).
Дополнительно может понадобиться свидетельство о разводе, сведения о смене места жительства.
Сроки вынесения решения
Минимальный срок рассмотрения спора – 60 дней. В случае, если ответчик не является в заседания, подан встречный иск, заявлены ходатайства, он продлевается.
После вынесения решения и вступления его в законную силу, наниматель должен выселиться в течении 3-7 дней. Если он отказывается сделать это добровольно, муниципалитет прибегает к помощи судебных приставов.
Какие нюансы возникают в ходе процедуры выселения?
В практике часто возникает вопрос, как выселить из муниципальной квартиры временных жильцов, бывшего супруга, несовершеннолетних детей нанимателя.
Временный жилец
Бывает, что наниматель с согласия собственника допускает в помещение квартирантов по временной прописке. Договор социального найма с ними не заключается. После истечения периода проживания гражданин должен освободить помещение. Если он не делает это добровольно, вопрос решается в суде. При этом у квартиранта не возникает право на предоставление другого места жительства.
Бывший супруг
По правилам статей 69-70 ЖК РФ супруг нанимателя прописываются в квартире с его письменного согласия. Если он перестал быть членом семьи квартиросъемщика и продолжает проживать вместе с ним, он сохраняет те же права, что и до развода.
В принудительном порядке по желанию нанимателя бывшего супруга выселить нельзя. Он вправе заключить отдельное соглашение с собственником жилья и самостоятельно вносить свою долю за пользование квартирой и коммунальными услугами.
Судебная практика разрешает лишать бывшего супруга места проживания в следующих ситуациях:
- он долгое время не живет в квартире,
- гражданин переехал в другое место,
- имеются долги по счетам.
При наличии одного из оснований следует обратиться в суд за выселением.
Несовершеннолетний ребенок
Выселение ребенка возможно только вслед за родителями. При этом у них должно иметься другое место проживания с пропиской. Если родители разводятся, за несовершеннолетним сохраняется право проживать с любым из них. На это не влияет даже лишение родительских прав.
Таким образом, ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым нанимателя можно выселить из муниципальной квартиры. Если он оставляет жилье не по своей вине, ему предоставляют другое место проживания. В случае систематических нарушений он может быть выдворен без предоставления другого помещения. Решение о принудительном выселении решает суд.
