Управляющая компания не выполняет свои обязанности

Что закреплено в законодательстве

Жители многоквартирного дома имеют право передать управление своим общим имуществом управляющей компании. Стороны заключают договор, согласно которому у них появляются взаимные обязательства. Если собственники должны оплачивать услуги УК, то организация содержит общее имущество в надлежащем состоянии. Если управляющая компания не исполняет свои обязанности, стоит обратиться с претензией на имя руководителя. В случае отсутствии сдвигов можно прибегать к помощи сторонних организаций.

В России разрешено создавать управляющие компании, целью которых является не только обеспечение сохранности имущества пользователей, но и получение прибыли. Правительство РФ разработало массу нормативно-правовых актов, которые регулируют деятельность УК.

Управляющая компания может взять в ведомство многоквартирный дом исключительно с согласия всех жильцов. Решение принимается путем голосования на общем собрании. На нем обязательно присутствует не меньше 50% всех владельцев квартир подведомственного строения.

Инициативу о поручении ведения хозяйственной жизни управляющей компании может выдвинуть представитель товарищества собственников жильцов или владелец любой квартиры.

Зачастую Управляющие компании самостоятельно предлагают свои услуги. Еще при постройке нового дома принимается во внимание тот факт, что потребуется принимать участие в его хозяйственной дальнейшей жизни. Для заключения договора остается только договориться с собственниками.

Внимание! Все действия управляющей компании регламентированы на законодательном уровне:

Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 154, 155, 156, 157, 161, 162, 163, 164, 165),
Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 683, 684, 685, 686, 687, 688),
Федеральный закон Российской Федерации N210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов» от 30 декабря 2004 года,
постановление Правительства Российской Федерации N 75 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 6 февраля 2006 года.

Передать ведение хозяйственной деятельности за домом можно только после проведения общего собрания, если больше половины собственников будут голосовать «За».

Федеральный закон Российской Федерации N14 Об обществах с ограниченной ответственностью от 08 февраля 1998 года устанавливает правило об обязательном утверждении устава для управляющей организации. Перед собранием все жители многоквартирного дома знакомятся с ним, а также другими учредительными документами.

Перед проведением собрания активная группа обязана составить план его прохождения. При этом следует учесть, какие вопросы ставятся на обсуждение, и возможные пути их решения.

Можно ли сменить управляющую компанию по дому?

Что ЖКХ ремонтирует в квартире бесплатно, читайте тут.

Какая температура должна быть в квартире, читайте по ссылке: https://novocom.org/zhkx/norma-temperatury-v-kvartire.html

Скачать бланк протокола общего собрания собственников дома бесплатно в формате word

В процессе собрания ведется протокол. Он является юридически значимым документом. В дальнейшем он служит основанием для заключения договора с управляющей компанией.

Протокол собрания включает в себя следующие моменты:

наименование документа, дата его составления,
участники собрания,
вопрос, который решается на собрании,
детали проблемы (в нашем случае учредители УК, основные положения устава организации),
процесс обсуждения (с включением деталей проведения голосования, а также его результатов),
решение (максимально точное принятое решение с указанием сроков исполнения).

Только после составления протокола и проведения голосования можно заключать договор на обслуживание с управляющей компанией.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец протокола общего собрания собственников дома:

Управляющая компания не делает перерасчет за коммунальные услуги.

Что входит в обязанности УК

Прежде чем жаловаться на управляющую компанию, стоит определиться с тем, какие обязанности возложены на нее. Ознакомиться с полным перечнем можно в договоре на обслуживание, заключенном между собственниками и самой УК.

Многие полагают, что Управляющая компания ничего не делает, кроме как вывозит мусор. Однако подобное суждение ошибочно. Все услуги отражаются отельной строкой в квитанции на оплату коммунальных услуг.

Важно! Зачастую жильцы ошибочно полагают, что на управляющую компанию невозможно пожаловаться. Если руководство организации не желает идти навстречу пользователям и решать возникший конфликт, стоит обратиться в жилищную инспекцию.

В обязанности управляющей компании входит:

обеспечение пожарной безопасности дома (установка надлежащего оборудования, оповещение жителей о правилах ПП),
еженедельный вывоз мусора,
обеспечение возможности эксплуатации отопительной системы, а также поддержание ее работоспособности (устранение неисправностей, сотрудничество с ресурсопоставляющей компанией),
вывоз, ликвидация осадков (снег, затопления),
обслуживание оборудования, а также контроль над их состоянием (обще домовые счетчики),
обслуживание вентиляции,
контроль над состоянием лифтов: пассажирского и грузового,
очистка подъезда, двора, озеленение придомовой территории,
проведение косметического ремонта дома,
контроль над состоянием кровли, замена ее частей при необходимости и наличии финансирования.

Перечень обязанностей управляющей компании широк. Вышеперечисленные параметры – это не законченный список. Зачастую управляющая компания исполняет только часть обязанностей. Это связано с тем, что согласно договору ей необходимо показывать результаты своей деятельности. Однако для сокращения затрат некоторые параметры остаются без изменения.

Например, еженедельно прибывает машина для погрузки мусора. Нанимается дворник, который приводит в порядок придомовую территорию. Обслуживающий персонал моет пол в подъезде. По весне в некоторых домах проводится косметический ремонт.

Но замена вентиляции, кровли, оборудования – это дорогостоящая процедура, поэтому управляющие компании не всегда исполняют обязанности в отношении этих параметров.

Если управляющая компания будет проводить ремонтные работы в отношении многоквартирного дома, собственники жилплощади обязаны внести сумму, заранее рассчитанную аналитическим отделом УК. Реконструкция в стоимость обслуживания строения не входит.

Если внешнее состояние общедомового имущества пострадало из-за халатности сотрудников управляющей компании, то восстановление происходит за ее счет. Например, протекла труба.

Любая поломка сетей обслуживания устраняется в течение получаса с момента ее возникновения. Если потекла труба, специалист УК прибывает на место немедленно. Не всегда возможно ликвидировать поломку моментально. Однако устранить опасность необходимо незамедлительно.

Если случилась авария, очевидцам следует обратиться по телефону на горячую линию УК и сообщить о происшествии. Разговор стоит записать на диктофон. После регистрации обращения специалисты прибывают на место в течение тридцати минут. Если этого не произошло, можно обращаться с претензией на имя руководства УК или в Жилищную инспекцию.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Куда обращаться, если УК не выполняет свои обязанности

Собственники квартир многоквартирного самостоятельно выбирают управляющую компанию, которая в дальнейшем будет вести хозяйственную деятельность. На общем собрании путем проведения голосования принимается решение о возможности заключения договора с той или иной организацией.

Зачастую после заключения договора управляющая компания не желает должным образом исполнять свои обязанности. Однако требует оплаты своих услуг.

Учтите! В перечень допускаемых нарушений включают:

подача холодной, горячей воды с перебоями в работе,
подача холодной, горячей воды ненадлежащего качества, например, не соответствующей нормативам температуры или с примесями грязи,
отсутствие реакции со стороны управляющей компании в отношении устранения недостатков при оповещении об их возникновении,
отказ специалистов управляющей компании ликвидировать мусор,
некачественное проведение ремонтных работ, например, после проведенных работ осыпается штукатурка,
любое нарушение или невыполнение условий договора,
неверное исчисление сумм, подлежащих к оплате за предоставленные коммунальные услуги,
не проведение предварительных работ по проверке работоспособности магистральных сетей, например, системы отопления перед началом сезона,
другие нарушения, связанные с неисполнением условий заключенного договора между пользователями и управляющей компанией.

Если у дома имеется управляющая компания, то обратите внимание на следующие моменты:

состояние подъезда, стен, потолка, пола,
общее состояние коммуникационных систем,
наличие дополнительного оборудования,
частота проведения ремонтных работ,
чистота двора, придомовой территории,
осуществляется ли озеленение, вывоз мусора.

Если вышеперечисленные положения нарушены, значит, управляющая компания системно нарушает условия договора. В этом случае стоит писать жалобу на имя ее руководителя.

Как устанавливаются тарифы на коммунальные услуги в управляющих компаниях?

Если обращение не дало никаких результатов, можно просить помощи у:

государственной жилищной инспекции,
российского потребительского надзора,
прокуратуры,
суда.

В суд не стоит обращаться до проведения досудебного урегулирования конфликта.

Какие основания для жалоб могут быть

В процессе работы управляющей компании у собственников квартир возможно возникновение недовольства. В этом случае пишется жалоба.

Обращения делятся на два типа:

обращение на действия управляющей компании, которые привели или могут привести к нанесению ущерба имуществу, вреда здоровью граждан,
обращение на бездействие специалистов управляющей компании, которое может привести или привело к нанесению ущерба имуществу, вреда здоровью граждан.

В том и другом случае можно писать жалобу руководству управляющей компании, в Жилищную инспекцию, прокуратуру, суд.

Запомните! Если имеется неисполнение обязанностей управляющей компанией, прежде всего, это необходимо доказать, что сделать весьма сложно. Именно поэтому собирайте все возможные доказательства, чтобы доказать свою правоту.

На практике жалобы на бездействие коммунальных служб поступают редко.

Чаще всего они касаются следующих пунктов:

нарушена кровля, осадки попадают в дом,
осыпается штукатурка, плохое состояние подъезда,
фундамент рассыпается, откалываются его части,
входная дверь в подъезд не закрывается, находится в плачевном состоянии.

Как правило, нарушения невозможно фактически доказать. Представитель УК на бумаге опишет, что компания проводила в текущем году ремонт, замену частей. От нее спроса больше нет. Потребуется доказать время возникновения недостатков. Чаще прокуратура и суд занимается вопросами бездействия УК только после того, как неприятность уже произошла. Например, кого-то стукнуло шматком штукатурки, или обвалился потолок из-за протекающей крыши.

Если вы желаете подать жалобу, соберите полный пакет документов. Все доказательства учитываются при рассмотрении обращения. Важно попытаться самостоятельно решить вопрос. Обязательно оставляйте бумаги, свидетельствующие о проведении досудебного урегулирования проблемы.

Всегда оставляйте для себя копии всех бумаг, связанных с урегулированием конфликта.

При обращении в суд вам пригодятся:

копии предоставленных жалоб руководству управляющей компании, жилищной инспекции, российскому потребительскому надзору,
ответы от управляющей компании, жилищной инспекции, российского потребительского надзора,
результаты проводимых экспертиз,
заключение о состоянии дома от управляющей компании,
вещественные доказательства, фото, видеосъемка, аудиозаписи телефонных разговоров,
другие бумаги и вещественные доказательства, которые могут быть приняты к рассмотрению и доказывают нарушение.

Если у собственника нет бумаг, свидетельствующих о проведении досудебного урегулирования конфликта, суд однозначно откажет в рассмотрении вопроса.

Посмотрите видео. Как заставить работать управляющую компанию:

Коллективная жалоба

Скачать бланк коллективной жалобы в управляющую компанию бесплатно в формате word

Если с действиями или бездействием управляющей компании не согласны несколько жильцов, составляется коллективная жалоба. Как правило, такое обращение имеет большую силу. Считается, что сразу несколько человек не станут обманывать, намерено занижать качество предоставляемых УК услуг.

Внимание! Коллективная жалоба практически ничем не отличается от обычной. Единственное отличие – это перечисление всех недовольных с указанием контактных данных, адреса регистрации и личной подписи.

Коллективная жалоба так же, как и обычное обращение направляется на имя руководителя управляющей компании, в государственную жилищную инспекцию, российский потребительский надзор, прокуратуру, суд.

Вместе с бумагой предоставляется пакет документов, которые служат доказательством допущения УК недостатков.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец коллективной жалобы в управляющую компанию:

Как подать жалобу на УК в Государственную жилищную инспекцию

Государственная жилищная инспекция – это первая инстанция, в которую следует обратиться при обнаружении недостатков в качестве обслуживания от управляющей компании. Обращение направляется лично. Как правило, в территориальном подразделении нет очередей. Можно направить письменное обращение почтой. При этом следует воспользоваться услугой «заказное письмо с уведомлением».

Не так давно Государственная жилищная инспекция начала принимать обращения граждан в электронном виде. Для этого можно написать письмо по электронной почте или воспользоваться формой на официальном сайте Департамента ГЖИ.

В любом случае официальные обращения граждан ЖИ рассматривает с учетом следующих правил:

обращение принимается к рассмотрению в течение трех дней с момента поступления (регистрируется в журнале учета под порядковым номером),
обращение граждан рассматривается в течение тридцати дней с момента их регистрации (результаты направляются в письменном виде),
срок принятия решения увеличивается, если для устранения проблемы недостаточно одного месяца (о факте гражданин уведомляется письменно),
если обращение гражданина было направлено не в ту инстанцию, то оно подлежит перенаправлению по месту следования в течение семи дней с момента принятия (то есть если ЖИ получила жалобу на магазин, то она отправляет ее в российский потребительский надзор),
все обращения хранятся в течение пяти лет, затем передаются в архив.

Правила регламентированы Федеральным законом Российской Федерации N59 «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» от 2 мая 2006 года.

На законодательном уровне не принято формы написания жалобы в жилищную инспекцию.

Скачать бланк жалобы в ГЖИ на УК бесплатно в формате word

Важно! Общепринятый образец включает в себя следующие моменты:

в правом верхнем углу заполняется шапка документа. Здесь отражается основная информация о гражданине, инспекции, а также нарушителе. Как можно точнее пишутся контактные данные,
по середине листа необходимо написать наименование самого документа. В нашем случае «Жалоба на управляющую компанию … (ее наименование)»,
ниже, с красной строки, пишется суть проблемы. Важно как можно точнее описать, с чего все началось, процесс урегулирования вопроса, а также к чему привели действия гражданина,
ссылки на нормативно-правовое законодательство – это обязательная часть любого обращения. Они помогают обосновать законность требований,
полный перечень требований. То есть чего желает получить от управляющей компании гражданин после обращения в Жилищную инспекцию,
список прилагаемых документов. Иногда отражается строкой «Имеются приложения на N страницах», а приложение – это и есть документы,
подпись, дата составления – важная часть любого обращения. Проставляется в конце жалобы.

Требуйте от жилищной инспекции проведения проверки управляющей компании. Только после исследования ее внутренних документов ГЖИ сможет адекватно определить, имеются нарушения, или нет.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец жалобы в ГЖИ на УК:

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Жалоба в Роспотребнадзор

Жалоба в Российский потребительский надзор пишется параллельно или после обращения в государственную жилищную инспекцию. Правильно организация называется Федеральная служба по надзору и защите прав потребителей. При составлении обращения это стоит учитывать. Оно направляется на имя руководителя подразделения. Имеется возможность направить заявление по электронной почте или на официальном сайте организации.

Скачать образец жалобы в Роспотребнадзор на управляющую компанию бесплатно в формате word

В обращении в российский потребительский надзор обязательно отражают полные данные гражданина:

фамилия, имя, отчество, паспортные данные,
адрес проживания и регистрации,
контактный номер телефона.

Обязательно пишется наименование управляющей компании, ее юридический адрес, контактный номер телефона, фамилия, имя, отчество руководителя. Если вы не владеете какой-либо информацией, ничего страшного. Главное, точно указать наименование УК.

Правильно называйте документ. Если желаете пожаловаться на УК, то пишите «Жалоба», если сообщить о проступке – «Заявление».

Жалоба составляется в том случае, если управляющая компания не исполняет свои обязанности надлежащим образом, что привело к несчастному случаю или причинению ущерба имущества. Заявление – если УК просто отказывается исполнять пункты договора.

Жалоба и заявление составляются по схожему примеру. Единственное отличие – это их название.

Учтите! После наименования документа идет основная часть обращения. Здесь отражается проблема и возможные пути ее решения. Также следует подробно изложить, что было предпринято гражданином для устранения конфликта.

Основывайтесь на доказательствах. Описывайте только те факты, которые вы сможете официально подтвердить.

Ниже следует перечислить требования. То есть что ждет гражданина от обращения в российский потребительский надзор. Каждую просьбу следует аргументировать с законодательной точки зрения.

Заявление подписывается исключительно собственной рукой. Допускается ставить подпись доверенному лицу, но с условием наличия нотариально заверенной доверенности.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец жалобы в Роспотребнадзор на управляющую компанию:

Заявление в Прокуратуру

Обращение в Прокуратуру является действенным методом воздействия на управляющую компанию, которая плохо исполняет свои обязанности. Заявление пишется в свободной форме.

Скачать бланк жалобы в Прокуратуру на управляющую компанию бесплатно в формате word

Однако существуют рекомендации по оформлению обращения:

обязательно нужно в верхнем правом углу отразить так называемую шапку. Здесь пишут фамилию, имя, отчество гражданина, наименование организации, куда подается заявление, наименование, юридический адрес управляющей компании, фамилию, имя, отчество ее руководителя,
если не знаете информации об организации, куда подаете жалобу, стоит просмотреть ее на официальном сайте прокуратуры области, России,
всегда пишите заявление, а не жалоба. Подобное наименование носит официальный характер,
текст излагайте последовательно, четко, лаконично, без лишних отступлений и перехода на личности,
если вы самостоятельно не можете подать заявление, разрешается его предоставление доверенным лицом. Однако потребуется заверить доверенность у нотариуса,
в заявлении отражаются исключительно факты, которые можно доказать документально,
нельзя отдаляться от основной темы и описывать побочные явления.

Запомните! Заявление подается несколькими способами:

лично через канцелярию прокуратуры,
заказным письмом по почте,
электронным письмом или оставить обращение на официальном сайте прокуратуры.

Если вы подаете коллективное заявление, стоит перечислить всех недовольных. Отражаются их фамилии, имена, отчества, адреса проживания, личные подписи.

Заявление принимается к рассмотрению в течение трех рабочих дней. На протяжении одного месяца сотрудники органа имеют право исследовать детали дела, а затем принимают решение. О нем гражданин узнает из официального ответа, направленного удобным ему способом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец жалобы в Прокуратуру на управляющую компанию:

Можно ли подать иск в судебный орган

Если ни один из вышеперечисленных методов не помогли решить конфликт с управляющей компанией, можно обращаться в суд. Для этого дождитесь официального ответа от прокуратуры, жилищной инспекции, а также государственной жилищной инспекции. Принятое решение каждой организации можно обжаловать в течение десяти суток с момента его принятия.

В суде имеется возможность отсудить сумму морального и материального вреда. Можно получить компенсацию затрат.

Для подачи искового заявления необходимо собрать полный пакет документов, которые в дальнейшем послужат доказательством по делу.

Куда исковое заявление подавать

Подать исковое заявление в суд можно несколькими способами. Все зависит от желания заявителя. Конечно, лучше лично направлять все одним пакетом через канцелярию суда.

Но если нет возможности, можно попробовать следующие способы:

почтой заказным письмом,
письмом на электронный адрес.

Внимание! Иск подается в мировой или районный суд. Все зависит от стоимости исковых требований. Если она ниже 50 000, то иск подается мировому судье, если больше 50 000 в районный суд.

Как составить иск в суд

Единой утвержденной формы искового заявления нет.

Скачать бланк иска в суд на управляющую компанию бесплатно в формате word

Однако существует информация, обязательная для включения в него:

наименование суда, его адрес,
фамилия, имя, отчество истца, его адрес регистрации, проживания, контактный номер телефона, паспортные данные,
наименование ответчика, фамилия, имя, отчество руководителя, юридический адрес организации, контактный номер телефона,
суть спора (проблема излагается последовательно, логично, со ссылками на нормативно-правовое законодательство),
требования (чего желает добиться истец),
стоимость искового заявления, из чего она складывается,
дата составления, подпись истца.

При наличии дополнительных доказательств их полный перечень отражается в исковом заявлении.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд на управляющую компанию:

Сроки рассмотрения

На регистрацию искового заявления дается пять рабочих дней. Однако заявление рассматривается в течение тридцати в мировом суде или шестидесяти рабочих дней в районном, городском суде.

После рассмотрения заявления и доказательств принимается решение о назначении судебного заседания или об отказе. Об этом уведомляются все заинтересованные стороны.

Посмотрите видео. Как составить и подать исковое заявление в суд: