В этой статье разберем наиболее острые и значимые моменты, с которыми сталкиваются покупатели квартиры при совершении сделки купли-продажи готового жилья.
Конечно, можно полностью довериться риэлторам в агентствах недвижимости. Но все же в таком важном вопросе как покупка недвижимости стоит разбираться самому. Как, говориться, «доверяй, но проверяй»! К тому же риэлторы в большинстве случаев не являются юристами. Их задача свести продавца и покупателя и получить за это деньги.
Итак, начнем.
Очень важным моментом при покупке квартиры является вопрос о тех людях, которые стоят на регистрационном учете в квартире или проще говоря прописаны или зарегистрированы.
Лучший вариант для покупателя – чтобы на момент совершения сделки никто не стоял на регистрационном учете. Даже собственник.
Бывают случаи, что в спешке и нервах (или по злому умыслу) продавец клятвенно обещает «выписать дедушку в течении месяца после продажи». Однако, этого не происходит. А без добровольного согласия человека выписать его не возможно. Прежний собственник получил деньги и скрылся в неизвестном направлении, а новому предстоит ходить по судам. Хорошо, если решение суда будет положительно. Но если этот дедушка в свое время отказался от приватизации, но продолжал стоять на регистрационном учете в квартире и не приобрел новое жилье – такого дедушку выписать практически не возможно. Даже через суд. Так как за ним закрепилось постоянное право пользования этой квартирой до тех пор пока он сам добровольно не выпишется.
Также обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии или в военном учебном заведении, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.
Также много вопросов возникает с несовершеннолетними детьми. Они могут быть как собственниками квартиры, так и иметь право пользования, то есть могут быть зарегистрированы в этой квартире.
Но в любом случае для продажи такой квартиры нужно письменное разрешение органа опеки и попечительства. Опека дает такое разрешение при соблюдении ряда условий, при которых имущественное и правовое положение несовершеннолетнего не ухудшится по сравнению с тем, что было раньше.
Еще один момент: чтобы продать квартиру, где собственником является несовершеннолетний необходимо письменное согласие обоих родителей. Поэтому, если родители-продавцы находятся в процессе развода или не общаются между собой или в разводе – стоит задуматься заключать такую сделку или нет.
Еще можно споткнуться об один подводный камень, покупая квартиру у бывших супругов. Приведем пример.
Супруги в разводе 1 год. За время брака нажита квартира. Квартира зарегистрирована на жену. Жена продает всю квартиру от своего имени. Бывший муж узнает об этом и обращается в суд на покупателя с требованием признать за ним право собственности на ½ проданной квартиры. И он будет прав. Поскольку, несмотря на то, что в свидетельстве о праве собственности фигурирует только жена, квартира нажита в период брака. И муж имеет право требовать ровно половину от квартиры. Срок предъявления его претензий 3 года с момента развода.
Совет такой: проверяйте штампы в паспорте о регистрации и расторжении браков, а также даты. И помните – срок исковой давности 3 года с момента развода. Но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве).
При заключении любых договоров стоит проверять личность людей, с которыми подписываете бумаги. По паспорту, скрупулезно побуквенно и поциферно.
Действительно ли этот человек указан в договоре и в свидетельстве о праве собственности на квартиру? Сверяем!
Бывают случаи, что предварительный договор, по которому берется задаток или аванс, заключает несобственник квартиры. Он получит деньги, а покупатель рискует потерять их и остаться без квартиры.
Чуть сложнее проверить полномочия, если от имени продавца действует кто-то по доверенности. В доверенности надо обратить внимание на ее срок. Также не лишним будет позвонить тому нотариусу, который выдавал эту доверенность и поинтересоваться не отменена ли эта доверенность на настоящее время. Максимальный срок доверенности – 3 года.
Еще внимательно стоит проверить какими именно полномочиями наделен представитель. Может ли он заключить такую именно сделку с этой конкретной квартирой?
Также помните о том, что смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.
Часто люди, покупая комнату, думают, что они покупают конкретную комнату, которую им показывали при просмотре квартиры. Но это не всегда так.
Например, имеется 2-х комнатная квартира и 2 собственника. Один – живет в одной комнате размером 20 кв.м, другой – во второй размером в 12 кв.м. Собственность у них долевая. То есть одному принадлежит ½ и второму также ½ доля в праве собственности на квартиру.
Потом собственник, который живет в 20-метровой комнате продает ее. Но юридически он продает не комнату, а свою ½ долю. Покупатель об этом не задумывается. Покупает, вселяется и начинает там проживать. И тут выясняется, что его соседка по квартире, которая живет на 16 метрах, обратилась в суд, чтобы суд закрепил за ней большую комнату (20 метров), поскольку она имеет несовершеннолетнего ребенка. И суд, скорее всего, будет на ее стороне.
Конкретную комнату в квартире можно купить только тогда, когда эта комната является отдельным обособленным объектом недвижимости. То есть на эту комнату имеется свидетельство о государственной регистрации права, в котором указана «комната».
Не секрет, что при покупке квартиры все долги старого собственника переходят на нового. Поэтому очень важным документом для проверки долгов будет выписка из лицевого счета об отсутствии долгов или справка об этом.
Хотя, если есть долги за квартиру – их можно использовать в интересах покупателя, а именно, снизить продажную стоимость квартиры на размер долга.
Чтобы обезопасить себя от всякого рода неприятных сюрпризов, связанных с перепланировкой квартиры прежними хозяевами и ее узакониванием (если это, конечно, возможно) – требуйте от продавца справку из БТИ об отсутствии перепланировок и переустройств.
Если была какая-то перепланировка – она должна быть узаконена (утверждена).
Бывают случаи, когда собственник пытается избавиться от обремененной квартиры. Для того, чтобы выяснить, чиста ли покупаемая вами квартира от арестов, залогов и прочих обременений нужно взять выписку из ЕГРН (ЕГРП) в Росреестре.
ЕГРН (ЕГРП) – это Единый Государственный Реестр Недвижимости (Единый Государственный Реестр Прав).
Из этой справки будет видно обременена ли какими-то правами 3-х лиц квартира или нет.
Часто наследники квартир продают свою недвижимость. Для покупателя, в связи с этим, могут возникнуть дополнительные проблемы. Вдруг объявятся непредвиденные родственники и начнут оспаривать сделку купли-продажи.
Покупателю никак не представляется возможным проверить весь круг наследников. Поэтому самый безопасный вариант — это единственный наследник по завещанию.
Здесь правило простое: чем у квартиры меньше было собственников – тем лучше. По просьбе покупателя продавец квартиры может заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП) со сведениями какие сделки и за какой период были совершены с этой квартирой.
Если квартира за короткий промежуток времени в последнее время сменила много хозяев, то стоит насторожиться.
Также можно попросить расширенную выписку из домовой книги, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.
✓ Рекомендуем:
Заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП) онлайн