Основные правила
При условии соблюдения основополагающих норм жилищного, градостроительного и санитарно-технического законодательства допускается перевод помещения из категории нежилых в пригодное для проживания жилье.
Однако в отдельных случаях процесс перевода нежилого помещения в жилое сопровождается применением ограничений, связанных с обеспечением безопасности собственников смежных помещений, если такой перевод представляет угрозу здоровью и жизни граждан либо причинения ущерба их имуществу.
Применение такого рода ограничений связано с тем, что коммерческого типа помещения относятся к категории нежилого фонда, в связи с чем первоначально необходимо изменить его назначение, то есть присвоить категорию недвижимости, пригодной для постоянного проживания.
Несмотря на установленные ограничения, отдельные объекты недвижимого имущества признаются жилыми помещениями при соблюдении следующих условий:
- техническое состояние нежилого помещения полностью соответствует требованиям Градостроительного кодекса и проектной декларации,
- гражданин, оформляющий процедуру перевода нежилого помещения в жилое, является полноправным собственником объекта недвижимости.
Последнее условие предполагает отсутствие обременений (залог, ипотека) и ограничений (арест). Кроме того, имущество не должно быть арендованным либо иметь иного собственника кроме физического лица, инициировавшего процедуру перевода.
Запомните! Обязательное условие – пригодность помещения для постоянного проживания, предполагающая расположение объекта в черте города, наличие необходимых для жизни инженерных коммуникаций, пожарной безопасности и соответствие санитарным нормам.
Для чего это нужно
Согласование перевода коммерческого нежилого объекта в жилое помещение обязательно в следующих случаях:
- если принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю нежилое помещение не используется им в коммерческих целях. При этом жилой собственности у предпринимателя нет,
- реконструкция фасада здания, в котором находится нежилое помещение, не предусматривает наличие коммерческих объектов,
- ранее помещение уже переводилось из жилого в нежилое, но на основании решения суда данная процедура признана незаконной и отменена.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ процедура перевода возможна только при согласии собственника коммерческого объекта.
Куда обращаться
Вопросы изменения назначения объектов недвижимого имущества находятся в компетенции местной администрации.
Если город крупный, обращаться следует в районную администрацию по месту нахождения имущества, Территориальный департамент муниципального имущества либо управление городского хозяйства.
К примеру, в Москве данные вопросы решаются Департаментом проектирования и согласований, а также Департаментом жилищной политики и жилищного фонда.
Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения?
Необходимые документы
Скачать бланк заявления о переводе нежилого помещения в жилое бесплатно в формате word
Частью 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ определен перечень обязательных документов, предоставляемых заявителем в уполномоченный орган с целью перевода нежилого помещения в жилое.
Таковыми выступают:
- заявление установленного образца (о переводе помещения в категорию жилых объектов недвижимости), оформленное от имени собственника нежилого помещения,
- правоустанавливающий документ (оригинал или заверенная нотариусом копия), подтверждающий право собственности заявителя на нежилое помещение (например, свидетельство о праве),
- техническое описание и план помещения,
- поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение,
- проект перепланировки помещения (если таковая запланирована собственником).
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое:
Если право собственника на переводимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре, в обязательном порядке предоставляются только заявление, правоустанавливающий документ и проект перепланировки.
В отдельных случаях уполномоченный орган вправе затребовать дополнительную документацию на переводимый объект, например заключение проектно-изыскательной организации, подтверждающее соответствие ограждающих и несущих конструкций помещения требованиям Градостроительного кодекса.
Прием заявления с приложением осуществляется с одновременной выдачей заявителю расписки в получении с указанием даты и перечня наименований принятых документов.
Скачать бланк административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое бесплатно в формате word
Обратите внимание! В соответствии с ч. 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ период рассмотрения и принятия решения по заявлению не превышает сорока пяти дней, по истечении которого в трехдневный срок собственнику направляется соответствующее уведомление.
Если уполномоченный орган отказывает в согласовании, письменно оформленное уведомление должно быть мотивированным (с пояснением и ссылками на соответствующие законодательные нормы).
Уполномоченный орган вправе отказать в согласовании заявления при наличии следующих оснований:
- заявителем предоставлен неполный пакет документов,
- документация направлена не по назначению (в орган, не уполномоченный решать вопросы изменения назначения объектов недвижимого имущества),
- объект недвижимости не соответствует определенным законодательством техническим требованиям.
Если отказ в согласовании заявления на перевод помещения в категорию жилых не обоснован, собственник вправе обжаловать принятое администрацией решение в порядке судебного производства.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец административного искового заявления о признании незаконным решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое:
Посмотрите видео. Что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое:
Порядок совершения процедуры
Процедура перевода нежилого объекта недвижимости в жилое помещение включает несколько последовательных действий:
- экспертная оценка с последующей выдачей разрешения на перевод помещения в категорию жилых,
- оформление проектной декларации,
- процедура согласования перевода с уполномоченными органами на предмет соответствия объекта требованиям пожарной безопасности и санитарно-строительным нормам,
- выдача официального разрешения на перевод помещения в категорию жилых объектов недвижимости,
- внесение информации об изменении назначения объекта в базу БТИ,
- получение на руки готового документа, подтверждающего факт перевода недвижимости в категорию жилых помещений.
Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нет?
В соответствии с действующим законодательством регистрация перевода коммерческого объекта недвижимости в жилое помещение требуется, если такой перевод не сопровождается перепланировкой, либо собственник нуждается в заверении акта приемки после изменения конструктивных элементов объекта.
Если все сделано правильно, вся процедура занимает порядка сорока пяти дней.
В многоквартирном доме
Перевод нежилого помещения в составе многоквартирного дома производится проще, нежели перевод отдельного коммерческого объекта недвижимости.
Согласно Жилищному кодексу РФ, пригодными для постоянного проживания признаются помещения:
- оснащенные всеми необходимыми инженерными коммуникациями,
- изолированные от смежных помещений,
- расположенные на территории застройки жилого фонда,
- находящиеся в исправном техническом состоянии, не представляющем угрозы имуществу собственников смежных помещений.
Если планировка не соответствует требованиям жилищного законодательства, перед подачей заявления на изменение назначения помещения нужно привести его в соответствие (восстановить первоначальную планировку).
Обязательного согласия собственников смежных квартир для переустройства и перепланировки помещения не требуется (ст. 26 Жилищного кодекса РФ).
Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта.
Как получить согласие соседей на пристройку или перепланировку квартиры, читайте тут.
Как снять с кадастрового учета объект недвижимости, читайте по ссылке: https://novocom.org/nedvizhimoe-imushhestvo/snyatie-s-kadastrovogo-ucheta-obekta-nedvizhimosti.html
В садовом некоммерческом товариществе
Процедура перевода домов, расположенных на территории садоводческих товариществ, достаточно сложная, и обусловлено это тем, что возведены такие строения на землях, не предназначенных для жилой застройки.
В действительности же подобного рода строения могут отвечать всем требованиям, предъявляемым к пригодному для проживания жилью, однако в большинстве случаев собственники объектов получают отказ именно на этом основании.
Действующее законодательство подразделяет земельные объекты на следующие типы:
- земли огороднических хозяйств. Данная категория земель используется исключительно для ведения огородов, поэтому строительство жилых объектов недвижимости на таких землях категорически запрещено,
- дачные участки. Эта категория земель допускает возведение жилых строений,
- земли садоводческих хозяйств. На садовых землях разрешается строительство капитальных жилых строений, но запрещены жилые помещения.
Строения, возведенные на садовых и огородных земельных участках нельзя зарегистрировать в качестве жилых, так как вид разрешенного использования таких земель не предусматривает строительство пригодного для постоянного проживания жилья.
Учтите! Главное отличие жилого строения от жилой недвижимости состоит в возможности перевода объекта в категорию жилых помещений. В данном случае жилую недвижимость оформить как жилое строение можно, а жилое строение, несмотря на возможность проживания, нельзя.
В подобных обстоятельствах единственно правильное решение – это обращение в суд. Однако практика показывает, что перевести строение в категорию жилых помещений удается только в том случае, когда данное строение возведено на землях, имеющих соответствующий вид разрешенного использования (земли ИЖС).
При других видах разрешенного использования удовлетворение иска невозможно.
В общежитии
Скачать бланк согласия соседей на перевод нежилого помещения в жилое бесплатно в формате word
Для перевода комнаты в общежитии в категорию жилых помещений необходимо заручиться письменным согласием соседей.
На основании утвержденного проекта разрешается провести перепланировку помещения, по окончании которой в присутствии комиссии подписывается акт приемки, и осуществляется согласование, после чего документ подлежит направлению в регистрационный орган.
В случае несогласия соседей разрешение на перепланировку и перевод помещения в категорию жилых можно получить в порядке судебного производства.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия соседей на перевод нежилого помещения в жилое:
Стоимость перевода
Итоговая стоимость процедуры перевода зависит от того, будет ли собственник самостоятельно заниматься переоформлением либо поручит эти действия представителю.
Стоимость процедуры включает следующие расходы:
- получение выписки из Единого государственного реестра – четыреста рублей,
- получение экспертного заключения – пятьсот рублей,
- оформление технического паспорта, включая вызов специалиста и проведение осмотра помещения – триста пятьдесят рублей,
- оформление проектной декларации от двух тысяч рублей.
Важно! Если собственник помещения занимается переводом самостоятельно, итоговая сумма расходов будет укладываться в эту схему. В случае привлечения специалиста стоимость его услуг составит около трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Ограничения
В соответствии с нормами жилищного законодательства жилым признается изолированное помещение, отвечающее санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим требованиям, пригодное для постоянного проживания людей.
Помимо установленной нормы жилой площади из расчета на одного члена семьи, переводимый в категорию жилых объект должен включать помещения вспомогательного использования для удовлетворения бытовых и санитарных нужд проживающих в нем граждан (помещение кухни, санузел).
Исчерпывающий перечень требований, предъявляемых к жилым помещениям, пригодным для проживания, определен Постановлением Правительства РФ № 47 (раздел 2 Положения).
Штраф за перепланировку без согласования в 2018 году.
Переводимое в категорию жилых помещение должно быть полностью свободно от ограничений и обременений, а также принадлежать его владельцу на праве собственности. Невозможно изменить назначение нежилого помещения, если физическое или юридическое лицо владеет им на основании срочного договора аренды, либо если помещение находится в ипотеке.
Кроме того, при рассмотрении заявления собственника об изменении назначения нежилого помещения уполномоченный орган обращает внимание на следующие моменты:
- переводимое помещение должно находиться в составе объекта недвижимости, возведенного в зоне, предназначенной для жилой застройки, с обязательным оснащением его всеми необходимыми инженерно-техническими коммуникациями,
- несущие конструкции помещения должны соответствовать установленным стандартам (не иметь трещин, деформаций и других серьезных дефектов),
- коммуникационные системы должны отвечать требованиям безопасности и располагаться в доступных местах,
- для переводимого в категорию жилых помещения обязательно наличие системы защиты от утечек воды,
- обязательное наличие инженерных коммуникаций, отвечающих требованиям доступности и безопасности (электросети, вентиляционная система, газо- и водопровод).
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
При необходимости проведения реконструкции, переустройства или перепланировки нежилого помещения все работы осуществляются до начала процедуры перевода помещения в категорию жилых объектов недвижимости.
Оценка состояния переводимого помещения производится по факту проверки.
Перевод нежилых помещений, расположенных на землях сельхозназначения за чертой населенных пунктов, в категорию жилых законодательство запрещает.
Посмотрите видео. Согласование перепланировки нежилого помещения: