Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы?

Законодательное обоснование

Для координации вопроса установления тарифов ЖКХ следует обращаться к ст. 310 ГК РФ, которая не позволяет УК в одностороннем порядке изменить принятые тарифы по оплате коммунальных услуг. Тот же принц предусматривает Закон «О защите прав потребителей» в статье 16.

 Изменения в работе управляющих компаний с 2018 года.

Следует отдельно рассмотреть статьи указанных законов. По ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» предполагается, что условия договора, которые ущемляют интересы потребителей (в том числе коммунальных услуг), будут признаваться недействительным, соответственно, никаких последствий такое соглашение не порождает.

Ущемление – это несоответствие условий положениям НПА. Ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору.

Только исключительные обстоятельства, прописанные в законе, могут позволить одной стороне соглашения самостоятельно отказаться от исполнения обязательств. Если только одна из сторон осуществляет предпринимательскую деятельность, то отказаться таковая от обязательств не может.

При этом следует понимать, что возможность одностороннего отказа должна быть прямо предусмотрена договором, а включение такого пункта в текст соглашения будет предусматривать прекращение отношений по инициативе одной стороны, причем без исполнения таковой обязательств сделки.

Говоря непосредственно о соглашении, заключаемом между управляющей компанией и владельцами квартир, то здесь очевидно, что собственники не являются предпринимателями.

Соответственно, при нарушениях или иных обстоятельствах жильцы многоквартирного дома могут отказаться от своих обязательств, если таковые ущемляют права.

Важно! Кроме того, следует учитывать такую процедуру, как общее собрание собственников. Возможность формирования такового определена ст. 156 ЖК РФ.

Нередко практика позывает, что суд принимает сторону жильца в ситуациях, когда управляющая компания самостоятельно изменяет условия оплаты коммунальных услуг, не привлекая к этому процессу собственников.

Следует понимать, что ЖК РФ позволяет жильцам на собрании, при условии отсутствия ТСЖ, определять размер оплаты, а не сам порядок такого определения. То есть жильцам даются стандарты и нормативы законодателя, с опорой на которые и будет установлена сумма платежей за коммунальные услуги.

Порядок определения оплаты представляет собой индексацию, проводимую ежегодно и исходящую исключительно со стороны уполномоченных органов.

Если же собственники самостоятельно не решили вопрос установления размера платежей, то законодатель в статье 158 ЖК РФ предусматривает передачу указанной функции местным органам власти, которые также определят только точную сумму платежей, а не их индексацию в целом.

Если решение исходит от местного самоуправления, то согласия жильцов не требуется, в остальном все изменения проводятся с одобрения владельцев квартир.

Что такое тарифы УК

Обслуживание многоквартирного дома, в том числе обеспечение такового необходимыми для жизни ресурсами, предполагает регулярное представление коммунальных услуг.

При этом каждый собственник потребляет разное количество таких ресурсов, что не может устанавливать одинаковую плату для всех. Отсюда и вытекает необходимость индексации и установления общего тарифа, от которого и будет определяться итоговая сумма платежа.

Внимание! Определяется две категории коммунальных услуг:

• Первые предполагают установление фиксированной равной для всех суммы. Сюда относят вывоз мусора, ремонт, технические работы, обслуживание лифта и домофона,
• Вторая категория включает такие ресурсы, сумма оплаты которых определяется с учетом потребления таковых жильцами (электричество, вода, газ, отопление). Именно вторая группа услуг и имеет тарифы, то есть стоимость одной единицы потребления ресурсов.

Формирование тарифов управляющей компании

Ресурсы, которые позволяют обеспечивать комфортные условия для жизни людей в многоквартирных домах, потребляются каждый день. Электроэнергия, вода, газ, отопление – все это требует постоянного обслуживания, отсюда и возникает необходимость ежемесячной оплаты подобных услуг.

Кроме того, формирование точной суммы оплаты коммуналки необходимо ввиду работ, которые также проводятся регулярно и касаются не только частной территории жильцов дома, но и мест общего пользования (эксплуатация лифта, вывоз мусора, обслуживание домофона и так далее).

 Смена управляющей компании в многоквартирном доме.

За это также нужно платить, поэтому подобные услуги включаются в квитанции за коммуналку.

Расчет стоимости осуществляется исходя из тарифов, предусмотренных законом. Такие показатели умножатся на количество потребляемых ресурсов, расчет которых также проводится в соответствующих единицах. Например, вода определяется в кубометрах и литрах, а электричество – в киловаттах. Соответственно, с учетом такой системы потребления каждый будет платить столько, сколько использовал ресурсов.

Установление нормативов необходимо потому, что управляющая компания таким образом ограничивается в своих действиях и не может устанавливать стоимость услуг самостоятельно. Отсюда и вытекает возможность обнаружить завышение стоимости услуг.

Установление тарифов происходит двумя способами:

• Первый вариант – собрание жильцов. Законодатель в Жилищном кодексе РФ обозначает, что собственники вправе сами решать, какие тарифы будут предусмотрены за коммунальные услуги,
• Второй вариант установление нормативов местными органами власти. Это происходит в том случае, если собрание жильцов не формируется, и отсутствует ТСЖ при конкретном многоквартирном доме.

Однако, несмотря на такие правила, чаще всего жильцы просто голосуют за те варианты тарифов, что предлагаются именно управляющей компанией, которая и будет выставлять счета за коммуналку.

Чтобы правильно определять тарифы, следует проводить оценку потребляемых ресурсов, количество услуг, предоставляемых в конкретном доме, и прочие факторы. Именно поэтому самостоятельно жильцы редко решают такой вопрос, оставляя все на УК и органы местной власти.

Что касается оплаты таких ресурсов, как обслуживание общих мест в доме и капитальный ремонт, то здесь следует учитывать особенности рынка, стоимость возможных работ, расценки сотрудничающих с управляющей компанией организаций и так далее.

Это также требует активной деятельности и большого количества времени со стороны жильцов.

Важно! Расценки не могут быть слишком низкими при определении тарифов, поскольку управляющая компания должна получать процент от общей суммы в качестве собственного дохода. Если такой показатель меньше 5%, то УК может просто отказаться исполнять свои функции, и многоквартирный дом останется без соответствующего обслуживания.

Также следует помнить, что, несмотря на возможность голосования за те или иные тарифы, государственные органы в любом случае осуществляют контроль над этой сферой.

Поэтому тарифы за потребление базовых ресурсов (воды, газа, электричества и отопления) в первую очередь определяются на законодательном уровне.

Например, отопление квартир. Федеральный закон, регулирующий вопросы теплоснабжения, устанавливает низший и высший предел стоимости одной единицы отопления.

Соответственно, тариф должен варьироваться в пределах указанных критериев.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Устанавливаемые показатели нужно обосновывать, причем не только с законодательной точки зрения, но и с экономической. Все принимаемые решения подвергаются анализу и исследованию с учетом региональных особенностей, уровня производства, технологического развития и так далее.

Еще один пример – электричество. Тарифы по данному ресурсу предусмотрены Федеральной службой, занимающейся тарифами для всех регионов.

Здесь ставка будет мало отличаться в одном и другом субъекте. Однако цена при этом все равно различается из-за того количества топлива, которое потребляется в том или ином регионе.

Посмотрите видео. Несколько главных изменений в сфере ЖКХ с 2018 года:

Что входит в содержание жилья

Чтобы в случае чего потребовать от управляющей компании отчета о том, за что платятся деньги, и откуда берутся те или иные тарифы, следует точно понимать, что конкретно входит в коммунальные услуги.

Начисление за коммуналку согласно действующему законодательству происходит на основании стоимости услуг, исчисляемых в единицах, а также за работу, проводимую по твердому показателю стоимости и направленную на обслуживание и содержание общего имущества жильцом многоквартирного дома.

Если с обязательными ресурсами типа света и воды все точно определено, то содержание общего имущество может включать различный перечень услуг с учетом расположения дома, потребностей жильцов и так далее.

Запомните! Отнести сюда можно следующее:

• осуществление осмотра помещений. Осуществляется такое мероприятия представителем управляющих организаций, обслуживающих конкретный многоквартирный дом. В первую очередь должно быть установлено, что проживание в доме безопасно, и нет недостатков, которые могут причинить вред жизни или здоровью жильцов,
• обеспечение освещения. Речь идет не о самих квартирах, а о местах общего пользования: подъездах, дворах, зоне перед подъездами и так далее,
• осуществление уборки. Здесь следует не только проводить вывоз мусора, но и помнить о санитарно-гигиенических нормативах, которые также должны быть соблюдены. Осуществлять уборку следует как в самом доме, так и на прилегающей к таковому территории,
• контроль температурного режима. Тепло должно быть не только в квартирах, но и в подъездах. Также следует обеспечивать необходимый уровень влажности согласно установленным нормативам,
• соблюдение пожарной безопасности, позволяющей в случае опасной ситуации обеспечить защиту и эвакуацию всего дома,
• вывоз отходов. Здесь следует своевременно заключать и продлевать договоры с соответствующий компаниями, осуществляющими вывоз мусора, а также иных отходов с территории жилого дома,
• облагораживание территории возле дома, а также обеспечение сезонного использования объектов общего имущества,
• осуществление текущих и капитальных ремонтов. Здесь также требуется своевременное заключение договора на облуживание помещения, чтобы не создавались аварийные ситуации.

Указанные мероприятия выступает частью того, что реализуется управляющей компанией. С учетом того, какой дом, и каковы потребности жильцов, перечень услуг может быть расширен.

Все оказываемые услуги должны быть закреплены документально, обязательно ведется протокол, подписываемый как управляющей компанией, так и жильцами (представителями таковых). Полный перечень мероприятий предлагается непосредственно в ст. 154 ЖК РФ.

Поскольку каждый собственник имеет возможность проверять установленные тарифы и итоговую стоимость предлагаемых выше услуг и работ, управляющая компания не может самостоятельно определять предельные суммы коммуналки, самовольно устанавливая тарифы и цены.

Для контроля над этим и предусматриваются положения закона, а также надзорные мероприятия со стороны местных и региональных органов власти. Собственники в любое время должны получать доступ к сведениям о работе УК, а случае нарушений обладают правом обращения в судебный орган.

Внимание! В первую очередь при выявлении нарушений следует сформировать срочное собрание, при этом управляющая компания никак не может препятствовать этому. В итоге может произойти смена УК, обращение в суд, перерасчет тарифов и так далее.

Как проверить тарифы ЖКХ

Для проверки тарифов, которые выставляет управляющая компания, жильцы многоквартирных домов могут обратиться непосредственно в УК, чтобы получить необходимую информацию о порядке и основаниях назначения тех или иных тарифов на оплату коммуналки.

При этом управляющая компания не может отказать. Напротив, она обязана предоставить исчерпывающие сведения относительно каждого ресурса.

Что делать, если руководство УК отказалось предоставить информацию? Достаточно обратиться в полицию – руководитель будет привлечен к административной ответственности по статье 5.39 КоАП РФ.

Важно! Соглашение с управляющей компанией должно содержать в себе порядок действий при необходимости получения информации о тарифах и оплате коммунальных услуг.

Что можно считать необоснованным повышением тарифов

Необоснованное завышение тарифов предполагает суммы оплат ЖКХ, которые не соответствуют установленным показателям, а существенно превышают таковые.

В качестве примера сюда можно отнести следующие ситуации:

• завышение итоговой суммы оплаты. Это стандартная ситуация, которая предусматривает, что определенная по нормативам сумма, рассчитываемая с учетом тарифа и фактически потребленного ресурса, завышена управляющей компаний ввиду либо увеличения показателей потребления, либо завышения тарифа,
• выставление счета за услуги, которые не оказываются. Нередко практика демонстрирует ситуации, когда управляющая компания просит оплачивать то, чего по факту на территории дома нет. Например, выставляется счет за консьержа или ввоз мусора, а по факту охраны нет, мусор всегда во дворе. Нередко подобная ситуация также наблюдается с домофонами, которые либо всегда отключены, либо вообще отсутствуют, но в квитанции обслуживание этих ресурсов обозначается, причем по конкретной стоимости,
• начисление платежей за то, чего нет в договоре. То есть предыдущий вариант предполагал наличие соглашений на оказание услуг, но по факту такого оказания не было. В данном же случае о том, что ресурсы должны предоставляться, нигде не установлено, но управляющая компания все равно взимает за таковые деньги.

Важно! Указанные выше ситуации будут основанием обжалования выставляемых счетов только тогда, когда стоимость услуг была необоснованно завышена, что повлекло дополнительные расходы со стороны жильцов.

Если собственник не установил счетчик, имел право на льготу, но не сообщил об этом, ввиду чего произошло завышение стоимости услуг, передал неверные показаний потребления ресурсов и так далее, то привлечь УК к ответственности будет невозможно, особенно в ситуациях, когда компания сама обнаружила ошибку и произвела перерасчет.

Куда жаловаться на необоснованное завышение тарифов по закону

Обжалование выставляемых УК счетов происходит в несколько этапов. Сначала следует обратиться непосредственно к управляющей компании с заявлением о перерасчете суммы платежей. При этом обязательно должна делаться отсылка к нормам закона, позволяющим осуществить такую процедуру (ст. 156-157 ЖК РФ).

Когда управляющая компания по итогу рассмотрения заявления принимает решение в пользу заявителя, то есть признает факт ошибки и завышения стоимости услуг, то жильцу обязательно выплачивается штраф, или же переплаченная сумма будет засчитана в пользу последующих коммунальных выплат.

Реализовать такой вариант УК должна не позднее двух месяцев после обращения собственника. Если УК отказывается принять заявление или выносит по нему отрицательное решение, то можно жаловаться в вышестоящие органы, государственные структуры и даже суд.

В такой ситуации на компанию также будет возлагаться штраф, который в том же порядке будет выплачиваться УК или засчитываться в счет будущих платежей.

 Жалоба на управляющую компанию в Жилищную инспекцию.

Жалобы в контролирующие органы

Жалоба предусматривает изложение обстоятельств дела в свободной форме, однако для того чтобы документ приняли к рассмотрению, следует соблюсти структуру обращения:

• шапка. Жалоба обязательно должна отражать, на чье имя направляется обращение, какого органа руководитель привлекается, а также сведения о самом заявителе,
• заголовок документа. Следует обозначить, по поводу чего направляется жалоба,
• основная часть. Сюда включаются все обстоятельства дела. Излагается ситуация превышения нормативов по тарифам оплаты ЖКХ, причины такого действия, реакция управляющей компании, ссылки на соглашение, заключенное с УК, и иные сведения, позволяющие полноценно рассмотреть дело. Также делается отсылка на нормы закона, позволяющие осуществлять такое обращение,
• заключение. Здесь обозначается требование лица, а именно просьба принудить управленческую компанию произвести перерасчет и выплатить штраф либо засчитать переплату в счет будущих расходов по ЖКХ.

Завершается жалоба подписью заявителя и датой составления, что необходимо для обозначения момента начала срока для рассмотрения обращения.

Направить жалобу следует заказным письмом. С момента получения такого письма начинается период рассмотрения обращения, который ограничивается 30 днями.

Чтобы не возникало проблем с установлением факта обращения в уполномоченный орган, следует подать два экземпляра жалобы, чтобы один был с пометкой возвращен гражданину.

Что делать, если управляющая компания не реагирует на заявления?

Можно ли не платить, если нет договора с УК, читайте тут.

Кто платит за капитальный ремонт в многоквартирном доме, читайте по ссылке: https://novocom.org/otvety-na-voprosy-chitatelej/kto-platit-za-kapitalnyj-remont-v-mnogokvartirnom-dome.html

Некоторые случаи позволяют должностному лицу продлить срок рассмотрения жалобы, если обстоятельства требуют уточнения и дополнительной оценки.

Также когда следует подать жалобу, а не иск, не обращаясь при этом непосредственно к управляющей компании, необходимо определиться с тем, какие органы власти уполномоченны рассматривать подобные обращения. Относят к таким структурам Роспотребнадзор РФ, Жилищную инспекцию или Прокуратуру города.

Скачать образцы жалоб на управляющую компанию можно здесь:

1. жалоба в Роспотребнадзор на неправомерное повышение тарифов за жилищно-коммунальные услуги
2. жалоба в Жилищную инспекцию на управляющую компанию по ОДН
3. жалоба в Прокуратуру на действия управляющей компании по повышению платы за ремонт

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец жалобы в Роспотребнадзор на неправомерное повышение тарифов за жилищно-коммунальные услуги:

Как составить иск в судебный орган

Обращение в судебный орган требует соблюдения процессуального законодательства, а именно положений ст. 131-132 ГПК РФ.

Скачать бланк искового заявления на УК по завышенным тарифам за содержание и ремонт МКД бесплатно в формате word

Важно! В первую очередь следует обращать внимание на содержание иска, куда входят следующие сведения:

• наименование суда, куда осуществляется обращение,
• сведения об истце, ответчике, участвующих представителях (указывается полное имя, адрес, контактный телефон),
• информация о нарушениях, которые были допущены управляющей компанией при расчете платежей по ЖКХ,
• доказательства, подтверждающие изложенные обстоятельства и позволяющие лицу выдвигать соответствующие требования, отсылки к нормам законодательства, позволяющим реализовывать подобное право по защите собственных интересов,
• обозначение инстанций, к которым жильцы уже обращались для разрешения спора,
• дата и подпись заявителя (представителя по доверенности).

Также иск должен содержать приложение, включающее в себя расчеты, квитанции и иные документы, подтверждающие факт нарушения прав жильцов.

Направлять исковое заявление необходимо по месту расположения виновника спора, то есть управляющей компании. Практика показывает, что разрешается дело в течение двух-трех месяцев.

Если иск будет иметь недостатки, не позволяющие принять обращение, то не позднее пяти дней с момента получения заявление будет возвращено гражданину.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления на УК по завышенным тарифам за содержание и ремонт МКД:

Посмотрите видео. Может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья?