Итак, ипотечный кредит обычно оформляется на очень длительный срок (до 30 лет), а это уже является перспективой остаться до старости в долговой яме. При этом за счет длительного срока кредитования размер итоговой переплаты оказывается внушительным. В данной статье пойдет речь именно о сокращении переплаты, а не ежемесячного платежа.
Стоит сказать, что в 2018 года ставки заметно упали. Если весной прошлого года процент по ипотеке составлял около 12%, то сегодня есть возможность оформить заем под 9%.
Рекомендуется по возможности отсрочить оформление кредита на покупку жилья, чтобы накопить деньги для первого взноса. Хотя это в том случае, если накопить вообще получится. Т. е. нет особого смысла снимать жилье и не откладывать при этом деньги.
Если есть возможность подождать с заселением (к примеру, пожить у родителей), то стоит рассмотреть вариант с приобретением жилья у застройщика на начальных стадиях строительства. Плюс в том, что стоить квадратный метр здесь будет примерно на 20-40% дешевле. Минус: нельзя исключать, что строительство «заморозится».
Другой совет – брать ипотеку в рублях, если доход именно в этой валюте. После 2014 года многие семьи, у кого был кредит в иностранной валюте, столкнулись с огромными проблемами.
Все это просто советы, но людей интересует стандартная ситуация, когда заемщик приобретает жилье на вторичном рынке без маткапитала и заселяется.
Обратить внимание следует:
- На ставку.
- На размер первого взноса.
- На срок кредитования.
- На схему погашения.
Ставка. Банков сегодня много, и ставка везде отличается. Один кредитор предлагает ипотеку под 10%, второй – под 9.5% и т. д. Это может показаться незначительной разницей, но при банальном подсчете все становится ясно.
Допустим, Стоимость квартиры составляет 2 000 000 р. Срок кредитования – 25 лет. Ставка – 10,5%. Первоначальный взнос – 5%. Схема погашения – аннуитетная. В таком случае (при условии, что заемщик не будет гасить задолженность досрочно) итоговая переплата за 25 лет составит 3 480 800 р.
Если бы заемщик изучил предложения как можно большего количества банков, то, скорее всего, смог бы найти вариант, к примеру, под 9.5%.Тогда бы переплата составила бы 3 080 070 р.
Первый взнос. В примере выше первоначальный взнос был 5%, т. е. 100 000 р. В кредит же заемщик оформляет 1 900 000 р. Если у него было больше накоплений, то и размер займа оказался бы в итоге меньше. А чем меньше долг, тем меньше процентов.
Конечно, далеко не у всех есть крупная сумма для первого взноса, но все же.
К примеру, заемщик вносит 15%, а в кредит берет, соответственно, 1 700 000 р. Тогда итоговая переплата за 25 лет составит 2 755 800 р.
Срок кредитования. Вот именно здесь важный момент и причина большой переплаты по ипотеке. Срок кредитования в большинстве случаев огромный, так как людям проще вносить сравнительно небольшие ежемесячные платежи. Но у банков в таком случае появляются десятилетия для начисления процентов.
В примере выше срок погашения был 25 лет. Если заемщик оформит ипотеку на 20 лет, то переплата окажется в размере 2 103 100 р. А если на 15 лет, то переплата составит уже 1 495 400 р.
Схема погашения. И от нее многое зависит. Их две:
- Аннуитетная (в первую очередь гасятся проценты).
- Дифференцированная (и проценты и основной долг гасятся в равной доле).
Иными словами, во втором случае в размер ежемесячного платежа поровну включены проценты по займу и основной долг, т. е. «тело» кредита начинается уменьшаться с первого месяца погашения. Поэтому с каждым месяцем размер основного долга будет сокращаться. Если вернуться, к примеру выше, то с дифференцированной схемой погашения переплата составит уже 1 218 000 р.
Имеется и подводный камень. Из-за такого распределения первые годы придется платить много, а размер платежа будет уменьшаться постепенно. Первый платеж составит 23 т. р. Постепенно он будет уменьшаться, и через 5 лет скатиться в район 18 т. р. А через 10 лет он снизится до 14 т. р. и будет дальше уменьшаться. Ближе к концу сроку кредитования (через 14-15 лет) платеж будет в районе 9-10 т. р.
Грубо говоря, о сокращении итоговой переплаты необходимо думать еще до оформления ипотеки. Если же ипотека уже есть, то сократить переплату можно за счет частичного или полного досрочного погашения. Опять же, здесь все просто: чем быстрее уменьшается размер основного долга, тем меньше банк в дальнейшем успеет начислить процентов.
В итоге выходит, что изначально условия были такими:
- Первый взнос – 5%. Размер займа – 1 900 000 р.
- Ставка – 10.5%.
- Срок – 300 месяцев.
- Схема – аннуитетная.
Во втором варианте:
- Первоначальный взнос – 15%. Размер кредита – 1 700 000 р.
- Ставка – 9.5%.
- Срок – 180 месяцев.
- Схема – дифференцированная.
В первом варианте итоговая переплата составила 3 480 800 р. А размер ежемесячного платежа на весь срок – 18 т. р. Во втором случае, за счет большего первого взноса и меньшего срока кредитования переплата составила 1 218 000 р. Ежемесячный платеж оказался плавающим: от 23 т. р. до 9.5 т. р.
Важно: при подсчетах не учитывались иные возможные издержки, например, страхование, дополнительные комиссии банка и др.
Есть смысл получить два вычета в размере 13% каждый. Один идет из стоимости жилья, но не превышает 260 т. р. Второй полагается из суммы уплаченных процентов, но не может быть больше 390 т. р.
Вычет смогут получить не все (по большей степени это касается заемщиков, являющихся наемными работниками и уплачивающих налог). Также размер ежегодного вычета не может превышать сумму налоговых отчислений за этот год.