Старшие члены семьи часто задумываются о передаче недвижимости своим детям и внукам, чтобы решить их жилищный вопрос. Проще всего оформить дарственную на квартиру между близкими родственниками. Процедура несложная и влечет за собой минимальные расходы, но иногда требуется принять дополнительные меры, чтобы исключить риск оспаривания.
Преимущества и недостатки дарения
Есть несколько причин, по которым дарение становится оптимальным вариантом для родственников:
- Не уплачивается подоходный налог (в отличие от купли-продажи).
- Сама процедура оформления дарственной довольно простая – договор можно составить самостоятельно, затем собрать документы и подать их в Росреестр.
- Нотариальное удостоверение – по желанию (кроме сделок в отношении долей).
- Подаренная недвижимость не считается общим супружеским имуществом – в отличие от приобретаемой по договору купли-продажи. Поэтому при разводе жилье гарантированно останется у одаряемого.
У дарственной есть и определенные минусы:
- Одаряемый не вправе настаивать на своих условиях, поскольку передача квартиры родственнику может осуществляться только по воле собственника.
- Есть риск оспаривания сделки остальными родственниками, которые посчитают состоявшееся дарение несправедливым.
- Вероятны налоговые потери при продаже подаренной квартиры, поскольку не получится доказать расходы по ее приобретению.
Также даритель не может устанавливать пожелания. В том числе нельзя потребовать для себя пожизненное проживание при смене владельца, что допускается завещанием. Причина заключается в том, что дарение – сделка безусловная и безвозмездная. После передачи жилья родственнику даритель теряет всякие права на него.
Какие понадобятся документы
Чтобы подготовить дарственную, понадобятся:
- паспорта сторон,
- доверенность с документами для удостоверения личности представителя (если он задействуется),
- согласие мужа/жены дарителя либо справка об отсутствии брака,
- заявления сторон о госрегистрации договора,
- чек, подтверждающий уплату госпошлины,
- ИНН,
- справка о цене квартиры из БТИ,
- документы о собственности,
- выписка о прописанных лицах из домовой книги,
- кадастровый паспорт.
При регистрации в квартире детей сделка осуществляется только по разрешению опеки. Однако добиться согласия будет проблематично, а, если по документам они не владеют другим жильем, то невозможно.
Порядок составления дарственной
При оформлении дарственной используется стандартный бланк договора. В содержании следует прописать:
- дату и место составления,
- данные паспортов сторон,
- сведения о жилье (площадь, адрес),
- описание правоустанавливающих документов,
- наименование регистратора и дату регистрации,
- условия сделки.
Скачать договор дарения квартиры между близкими родственниками (Образец.doc)
Можно составлять дарственную самостоятельно либо через нотариуса, но его услуги недешевые. В обоих случаях важно все условия прописать максимально подробно. Обычно включают положение о том, что недвижимость не войдет в общее супружеское имущество даже при ее дарении во время брака. Несмотря на это, в дальнейшем для сделок с этим имуществом придется заручаться согласием мужа или жены.
Иногда в дарственной оговаривают конкретную дату перехода прав собственности, возможность отозвать сделку в связи со смертью одаряемого и другие дополнительные условия. В конце перечисляются предоставляемые документы. Затем стороны ставят свои подписи под договором и передают его вместе со всем пакетом бумаг в Росреестр.
Существенные условия договора дарения
При дарении квартиры близкому родственнику должны соблюдаться существенные условия сделки:
- Должно быть получено согласие супруга либо сособственников, если имущество долевое.
- Ребенок до 18 лет может принять жилье в дар, но дарить его разрешается лишь совершеннолетним.
- Сделка, в рамках которой подросток сам распоряжается квартирой, не подлежит госрегистрации.
- Недееспособные могут становиться одаряемыми без каких-либо оговорок. За них сделки совершают попечители.
Заверение дарственной у нотариуса
Закон не требует заверять такие сделки у нотариуса. Исключение – случаи, когда составляется дарственная на долю в квартире – все остальные совладельцы должны написать разрешения. Если они откажутся давать свое согласие, можно попытаться решить спор через суд. Есть и положительный момент – при оформлении на родственника можно воспользоваться сниженным тарифом на нотариальные услуги (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Хотя в большинстве случаев нотариальное заверение дарственной не требуется, стороны могут провести такую процедуру по своему желанию. Это дает существенное преимущество – исключается риск оспаривания сделки другими родственниками. Все же у нотариального удостоверения есть и недостатки. Нужно оплачивать госпошлину, поэтому расходы на оформление договора увеличиваются. Также нотариус потребует подтверждение дееспособности дарителя. Придется собирать справки о том, что он не поставлен на учет в нарко или психодиспансер, а это требует больше времени и трудозатрат.
Пример: родная бабушка захотела подарить квартиру внучке, а договор предусмотрительно заверила в нотариальной конторе. Ее сыновья посчитали это несправедливым и через какое-то время решили оспорить сделку. Суд вряд ли встанет на их сторону, поскольку перед удостоверением договора нотариус обязан убедиться в дееспособности людей, которые заключают договор.
Стоимость оформления
Подоходный налог при дарении не взимается, если сделку оформляют близкие родственники. Все расходы тогда сводятся к оплате услуги госрегистрации. Ставка фиксированная и составляет 2 000 руб.
При нотариальном удостоверении оплачивается госпошлина. Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ, ее размер одинаков для всех – 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Установлены и предельные суммы – не меньше 300 руб. и не больше 20 000 руб.
Если нотариус оказывает содействие в составлении текста договора, предоставляет консультацию, также придется оплатить технические работы. На их стоимость влияет сложность договора, расценки конкретной нотариальной конторы, но обычно она варьируется в пределах 5 000 – 8 000 руб.
Регистрация в Росреестре
Договор подлежит госрегистрации. Только после этой процедуры одаряемый сможет стать официальным собственником. Понадобятся копии и оригиналы:
- заявлений дарителя и одаряемого (или представителей),
- квитанции об уплате госпошлины,
- дарственной,
- правоустанавливающих документов,
- разрешения родителей (для несовершеннолетних).
Если квартира арестована или заложена, куплена в ипотеку, то придется подготовить и бумаги, касающиеся наложенного обременения. Росреестр иногда требует акт приемки квартиры, оформялемый как приложение к договору. Этот документ доказывает действительность сделки, то есть факт того, что жилье передается одним человеком другому. Однако в гл. 32 ГК РФ не установлена обязательность предоставления акта приема-передачи.
Документы можно подать через филиал Росреестра или МФЦ своего района – лично или заказным письмом. В обмен на пакет бумаг специалист выдаст расписку с полным описанием документов и датой предполагаемой готовности выписки из ЕГРН о госрегистрации. Она является официальным подтверждением перехода прав собственности. С 2014 г. Органы Росреестра обязаны зарегистрировать договор за 10 рабочих дней (ст. 16 ФЗ № 218). Еще 3-4 дня на практике занимает пересылка документов в офис МФЦ.
Возможность оспаривания
Существует возможность оспаривания дарственной после смерти дарителя и даже при его жизни. Только потребуются веские причины и доказательства:
- Сделка была притворной, то есть заключалась для сокрытия продажи, чтобы избежать уплаты подоходного налога (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).
- Даритель подписал договор под угрозой или не осознавая последствий своих действий. Это нужно подкрепить доказательствами – справкой из медучреждения, показаниями свидетелей.
- Было подарено общее имущество супругов без письменного разрешения мужа или жены.
- Дарственную оформили с нарушениями законодательства РФ.
- В результате передачи жилья у дарителя значительно ухудшилось материальное положение.
- Из-за ненадлежащего обращения одаряемого с полученной квартирой был нанесен ущерб этому имуществу.
- Стороны не имели прав заключать сделку (к примеру, одаряемым не может становиться врач больницы, где лечился даритель).
- Договор не прошел госрегистрацию в Росреестре.
- Одаряемый погиб.
Право на оспаривание есть у одаряемого, дарителя и наследников. Это делается путем подачи иска в суд в течение 3 лет с подписания договора или в течение 1 года при получении доказательств того, что дарителя запугивали. При установления недействительности соглашения квартира будет возвращена предыдущему владельцу.
Дарственную, выписанную на родственника, закон не требует заверять у нотариуса, также не уплачивается подоходный налог, взимаемый при купле-продаже. Единственный минус – сделку достаточно легко оспорить. Поэтому дарственную рекомендуется оформлять на членов семьи, с которыми складываются хорошие отношения, и заверять.
