Способы расчета
Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов, устанавливает неустойку на случай нарушения соглашения застройщиком.
Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.
Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.
Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?
Расчет неустойки по формуле
Определяется два варианта формул, с учетом того, кто выступает дольщиком по договору:
- формула для частных предпринимателей и организаций. Предполагается следующий вариант. СУММА (неустойки) = Σ (сумма по договору) х 1/300 х (8,25:100) х N (количество дней просрочки). Здесь действует два постоянных показателя: 8,25 – ставка рефинансирования ЦБ РФ, 1/300 – предусмотренная ставка пени за один день. Например, если просрочка составляет 234 дня, а стоимость объекта равна 13 млн. рублей, то неустойка составит: 13 000 000 х 8.25:100 х 1/300 х 234 = 836 550 рублей,
- формула для граждан. Показатели по формуле будут таким же, как и при расчете неустойки для организаций и предпринимателей. Отличие в том, что итоговая сумма должна быть умножена на два, поскольку предусмотрен двойной размера пени. То есть если по первому примеру для организации неустойка составила 836 550 рублей, то для гражданина такая пеня будет равная 1 673 100 рублей.
Соответственно, физические лица компенсируют за короткий срок, а именно период до трех месяцев, около пяти процентов общей суммы договора.
Расчет с помощью калькуляторов
Также для расчета неустойки можно воспользоваться специальными онлайн калькуляторами, заранее предусматривающими необходимые показатели для расчета.
Такие системы запрограммированы в соответствии с теми требованиями, что предусмотрены при самостоятельном расчете неустойки по формулам. Пользователю в итоге будет выведен конкретный результат, а правильность расчета будет зависеть только от достоверности переданных данных.
Внимание! Калькулятор расчета неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ.
Обращение в уполномоченные органы
Помимо расчета возможной пени, которая выскакивает с застройщика, дольщики могут защитить свои права, обратившись к уполномоченным органам. Такую возможность прямо предусматривает Закон «О защите прав потребителей».
Запомните! Для защиты собственных интересов граждане могут подать обращение в следующие структуры:
- прокуратура города,
- должностное лицо, уполномоченное разрешать такие споры органами местной власти,
- общественные объединения, созданные потребителями в форме юридического лица.
Данные уполномоченные субъекты помогают при обращении в суд, а также при расчете неустойки.
Практика показывает, что граждане обращаются к органам местной власти, которые согласно действующему закону могут не только принимать и рассматривать жалобы, но и непосредственно представлять интересы дольщиком в судебном процессе. Обращаться подобным образом следует через специальные многофункциональные центры.
Образец претензии застройщику
Процессуальное законодательство предусматривает, что прежде чем направлять исковое заявление в суд, следует соблюсти претензионный порядок. Застройщику должна быть направлена претензия с требованием исполнить обязательства, а после истечения выделенного на это срока уже подается иск.
Скачать бланк претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома и выплате неустойки бесплатно в формате word
При составлении претензии следует помнить о том, какие сведения обязательно должен содержать подобный документ. Заявителю необходимо указать следующее:
- информация о застройщике, реквизиты и контактные данные,
- сведения о заявителя: полное имя, адрес, реквизиты, контактные данные,
- реквизиты ДДУ,
- характеристика объекта договора – недвижимости, обязательно указывается стоимость, сроки сдачи и время просрочки,
- подробный расчет неустойки вплоть до даты направления претензии.
Претензия завершается подписью заявителя (представителя) и датой составления. Также следует сформировать приложение к претензии, в которое включаются все бумаги, предоставляемые в качестве обоснования выдвинутого требования.
Внимание! Претензия может быть передана лично либо направлена заказным письмом с уведомлением. Должно быть какое-то обозначение того, что заявление было получено застройщиком. При личном обращении застройщик подписывает второй экземпляр претензии и отдает документ дольщику, либо заявителю должно прийти уведомление с почты о том, что письмо получено адресатом.
Образец искового заявления
Если застройщик отказался исполнить требования по претензии или вовсе проигнорировал полученный документ, спустя разумный срок, обычно такой период составляет один месяц, можно направлять исковое заявление в суд.
Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика бесплатно в формате word
Составлять иск следует в письменном виде, при этом также необходимо помнить об обязательном наличии ряда сведений:
- информация о суде, заявителе, ответчике, участвующих представителях:
- полное отражение ситуации с конкретизаций обстоятельств,
- описание объекта недвижимости, характера договора, условий и иных аспектов (особенно важно обозначить стоимость соглашения и сроки исполнения обязательств),
- обозначить факт соблюдения претензионного порядка,
- отсылка на нормы закона, позволяющие обращаться в судебный орган,
- требование к суду обязать застройщика выплатить неустойку иисполнить обязательство по договору.
Образец письма застройщику об устранении недостатков.
Иск может быть подписан как самим дольщиком, так и представителем, осуществляющим ведения дела в суде. Также следует помнить об обязательном приложении к иску, в которое входят все необходимые бумаги: копия договора, платежные документы, копия претензии, банковские документы и так далее.
Государственная пошлина по такому иску уплачиваться не будет, поскольку спор касается защиты прав потребителей, однако если размер иска выше миллиона рублей, правило об упразднении пошлины не действует.
Что регламентирует закон 214 ФЗ
Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.
В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.
Внимание! Речь идет о таких моментах, как:
- стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ,
- двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам,
- изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.
Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.
Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.
Посмотрите видео. Взыскиваем неустойку по договору долевого участия в строительстве:
Когда и за что можно требовать неустойку
Причины, по которым может быть истребована неустойка, условно можно разделить на две группы. Первая распространяется на случаи, когда договор расторгнут раньше срока ввиду нарушений. В этом случае дольщику возвращается часть суммы, уплаченной за объект, а также неустойка за нарушение условий соглашения.
Вторая группа причин распространяется на случаи, когда ДДУ расторгнут уже после истечения срока действия.
Запомните! Основаниями для требования неустойки могут выступать следующие ситуации:
- просрочка периода сдачи объекта более чем на два месяца,
- несвоевременная сдача объекта после расторжения ДДУ с превышением прока на два и более месяца.
При таких ситуациях дольщик может потребовать перерасчета неустойки до дня судебного заседания, что увеличит сумму взыскания, потребовать штраф в дополнение к неустойке размером до пятидесяти процентов от суммы пени, компенсацию за моральный вред, а также возмещение убытков, понесенных в процессе спора (например, судебные издержки).
Если со стороны застройщика были выполнены обязательства, а дольщик отказывается подтвердить это, не подписывая акт приемки объекта, то тогда выставление требования о выплате пени не допускается, поскольку будет установлена недобросовестность уже дольщика.
Используемая ставка
Ставки для определения размера неустойки определяются исключительно Центральным Банком РФ.
При этом в вопросе отношений дольщиков и застройщиков следует учитывать то, кем выступает заявитель:
- если дольщиком выступает гражданин, то размер ставки согласно указанию ЦБ РФ составляет 1/150 стоимости объекта по соглашению,
- если дольщик юридическое лицо, то ставка будет отличаться и составлять 1/300 суммы договора.
Главная проблема при определении неустойки согласно таким ставкам в том, что закон позволяет застройщику неограниченное количество раз переносить дату сдачи объекта, что не дает возможности точно определить начальный момент просрочки.
Учтите! Единственная лазейка, позволяющая истребовать деньги с застройщика, это обязанность уведомления дольщиков о переносе срока. Делать это следует примерно за два месяца до факта переноса.
Если указанное требование нарушается, то это может рассматриваться как прямое несоблюдение условий соглашения. Практика знает много примеров, когда застройщик задерживал сдачу объекта на срок до пяти лет, однако ввиду того, что дольщики об этом уведомлялись, истребовать за нарушение сроков неустойку возможности не представлялось. В такой ситуации закон трактуется вовсе не в пользу граждан, а в пользу застройщика.
Частые вопросы
Отношения дольщиков и застройщиков порождают большое количество вопросов. Практика определяется несколько основных вариантов.
Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?
Согласно положениям закона, дольщики должны действовать индивидуально, то есть каждый гражданин выдвигает собственное требование к застройщику независимо от того, сколько потенциальных собственников определено договором. Если дольщик не достиг восемнадцати лет, то претензию будут писать законные представители.
Что же касается подачи искового заявления, то будет необходимо определить одного истца, а других пострадавших сделать соистцами. То есть фактически суд будет рассматривать в одном процессе сразу несколько требований аналогичного характера.
Также допускается такая реализация искового порядка, как выписка доверенности. То есть только один дольщик будет участвовать в суде и представлять интересы пострадавших от застройщика, но для этого потребуется оформление доверенности также от каждого заинтересованного дольщика.
Если же один из дольщиков не желает оформлять доверенность, то есть доверять представление личных интересов иному человеку, но при этом личное присутствие в суде также обеспечить не может, то разрешается передать в суд ходатайство о том, что дело может быть рассмотрено и в отсутствии конкретного участника.
Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира еще оплачена не полностью?
Главное условие ФЗ № 214-ФЗ, которое трактуется в пользу дольщика, это определение суммы, с которой будет высчитываться неустойка. При любых обстоятельствах в формуле будет применяться стоимость объекта недвижимости, установленная для каждого дольщика.
Даже если лицо не внесло всей платы, пеня рассчитывается с конечной суммы. Исключений для лиц, оплачивающих жилье в рассрочку, не предусмотрено. Также роли играть не будут источники средств, направленных на оплату квартиры.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?
Расчет неустойки производится по общим правилам. Конкретная формула предполагает точную ставку рефинансирования Центробанка. Нельзя рассчитать неустойку за один период согласно одному показателю ставки, а далее произвести расчет по другому, после чего сложить выведенную сумму. Используется только та ставка, что действует на момент исполнения обязательства.
Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?
Для расчета неустойки следует правильно определить момент нарушения, что важно не только потому, что нужно определять количество дней просрочки, но и разобраться с тем, какая ставка будет действовать на тот момент, поскольку использовать предыдущие показатели или те, что только планируются к принятию, нельзя.
Моментом для установления ставки ЦБ РФ выступает день передачи объекта в эксплуатацию, который закрепляется актам передачи. Данный документ подписывается сторонами, что подтверждает факт готовности объекта.
Как составить претензию на невыполнение условий договора?
Говоря же об исчислении неустойки, все же следует учитывать последний день, когда застройщик должен был исполнить обязательство, а выполнил таковое фактически.
То есть практика позволяет гражданину сделать два расчета, один с учетом ставки на момент даты, в которую объект должен был быть передан, а другой по ставке на момент фактической сдачи работы. Дольщик сравнивает полученные суммы и выбирает наиболее подходящий вариант.
Подобная процедура не запрещена законом и дает пострадавшим большее преимущество. Однако при выборе также следует учитывать и практику региона, определив, какой порядок расчета поддерживает суд.
Посмотрите видео. Просрочка по ДДУ: подписывать ли соглашение о переносе сроков?