Налоговые вычеты помогут уменьшить размер налога с продажи 
Перед продажей квартиры собственнику необходимо выяснить, возникнет ли у него по итогам сделки обязанность уплатить подоходный налог, как будет рассчитываться налоговая база для начисления НДФЛ, какой вычет выгоднее применить. Несмотря на то, что подоходный налог в России уплачивается с учетом множества правил, исключений и уточнений, рассчитать самостоятельно размер НДФЛ не составит труда.
Расскажем подробнее, как рассчитывается налог с продажи квартиры в 2018-2019гг. Новый закон для пенсионеров и других льготных категорий особенных условий не предусмотрел. По общему правилу, обязанность по уплате НДФЛ с продажи квартиры, дома и другого недвижимого имущества распространяется на всех граждан РФ, но есть исключения, когда можно избежать уплаты налога или уменьшить его размер. Об этом далее в статье.
Порядок определения обязанности по уплате
До сих пор многие ошибочно думают, что необходимо уплачивать налог с продажи квартиры в 2018-2019гг., только если она в собственности менее 3 лет. До 2016 года так и было, но с вступлением в силу ФЗ-382 налоговое законодательство изменилось. Новый закон ужесточил правила, теперь только пятилетний срок владения квартирой безусловно освобождает от уплаты НДФЛ с полученного дохода ( ст. 217.1 НК РФ). Ранее этот срок составлял 3 года, поэтому эта цифра до сих пор многими и рассматривается в качестве решающего аргумента.
Но и здесь не обошлось без уточнений и исключений. Так, в ФЗ-382 конкретно указано, что новый срок применяется в отношении объектов, приобретенных в собственность после 2016 года.
В самом тексте ст. 217.1 НК РФ содержатся еще несколько исключения: граждане могут не платить налог с продажи, если объект находился в их собственности всего 3 года:
- с продажи подаренной квартиры, если дарителем является член семьи или близкий родственник (по нормам семейного права),
- с продажи унаследованной квартиры от тех же лиц, которые перечислены выше,
- с продажи приватизированной квартиры,
- с продажи квартиры, полученной плательщиком ренты в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.
По минимальным срокам владения наглядно демонстрирует ситуацию следующая таблица.
| Количество лет в собственности | Обязанность по уплате налога | ||
| Дата приобретения объекта | |||
| До 2016 г. | После 2016 г. | Условные обозначения: + есть нет | |
| Квартира в собственности более 3 лет или 3 года (с учетом исключений) | + | ||
| Квартира в собственности более 5 лет или 5 лет | |||
Обзор закона о «налоговой амнистии» для физических лиц и ИП в 2018 году
Порядок расчета
Для точного определения налоговой базы, с какой суммы платить налог с продажи квартиры в 2018-2019гг. для физических лиц, необходимо учитывать возможность применения налоговых вычетов. Таких вычетов два.
Уменьшить налоговую базу для уплаты НДФЛ с продажи квартиры по ст. 220 НК РФ можно:
- на 1 000 000 рублей от суммы дохода,
- на суммы расходов, связанных с приобретением данного объекта (фактически произведенных и подтвержденных документально).
Один из двух этих вариантов налогоплательщик вправе выбрать на свое усмотрение.
Если реализовано за год несколько объектов, вычет применяется также в указанном размере, а не суммируется. В случае, если продано имущество, находящееся в течение меньше минимального срока в долевой собственности, если оно реализовано как единый объект по одному соглашению, вычет в размере миллиона предоставляется владельцам пропорционально размеру их долей.
Также законодатель учел случай занижения реальной стоимости объектов и внес соответствующие изменения в 2014 году по ФЗ-382. Согласно ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, если имущество реализовано по цене меньше 70% его установленной кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог рассчитывается с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры – пошаговая инструкция
Кто не платит налог?
С учетом всех нюансов законодательства в настоящее время освобождены от уплаты налога собственники:
- если продают объект, бывший у них в собственности 5 и более лет за исключением случаев, перечисленных в таблице,
- продавцы квартир стоимостью менее 1 млн рублей за счет применения налогового вычета,
- если стоимость объекта недвижимости в результате продажи не выросла – то есть доходы с продажи квартиры не покрывают расходов на ее приобретение.
Важное уточнение! В расходы на приобретение жилья включается не только его номинальная стоимость по договору купли-продажи, но также:
- проценты по ипотеке, если при покупке квартиры были использованы заемные средства,
- подготовка проектно-сметной документации, оплата строительно-отделочных материалов и работ, если квартира покупалась без отделки (п.п.4-5 ч.3 ст.220 НК РФ).
Льготных категорий граждан, которые были бы в принципе освобождены от уплаты данного налога с продажи недвижимости, в НК РФ нет.
