После реформы долевого строительства понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое 
В июне 2018 года президент РФ В. Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. Для этого необходимо реформировать действующий сегодня Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За последние годы в этот документ неоднократно вносились поправки. Часть важных корректировок и дополнений вступили в силу с 1 июля текущего года, а также сентябре, друга часть фактически отменит долевое строительство с 1 июля 2019 года.
Расскажем, что представляет собой закон о долевом строительстве (214-ФЗ с изменениями на 2018-2019 гг.), что изменится для застройщиков и дольщиков, как оценивают ситуацию эксперты.
Основные положения закона о «долевке»
Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.
Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.
Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:
- оформления разрешения на строительство,
- опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.
Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.
Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).
Однако 214-ФЗ с изменениями на 2018 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2019 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.
Нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке в 2018 году?
Зачем был нужен 214-ФЗ: его значение
Закон вступил в силу в 2005 году. До его принятия не было единого правового механизма для регулирования отношений застройщиков и покупателей жилья в строящихся домах. Практиковались паевые схемы, разнообразные кооперативы и договоры об инвестициях, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Отсутствие единого закона порождало злоупотребления, остро встала проблема с «двойными продажами» одного и того же объекта, росло число обманутых дольщиков. Новый закон о долевом строительстве на тот момент был ориентирован на решение именно этой проблемы, а также на усиление государственной регуляции в сфере долевого строительства. В целом, он оказался результативным. Жилищное строительство стало развиваться бурными темпами:
- в 2005 году сдано 50,55 миллионов квадратных метров жилой недвижимости,
- в 2008 — 64,06,
- в 2014 — 84,2,
- в 2015 — 85,55,
- в период 2005-2017 год на долю долевого строительства причитается около 414 миллионов квадратных метров.
Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.
Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.
Как изменился федеральный закон 214-ФЗ
Последняя редакция 2018-2019гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2019 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки. Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства. На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.
При этом до 30 июня 2019 г. длится так называемый переходный период — когда старый порядок действует наравне с новым. Уже можно открывать и пользоваться эскроу-счетами. Планируется, что к концу 2020 года доля ДДУ, заключенных таким путем, достигнет 95%.
№ 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2018 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.
Изменились и требования к застройщикам. Теперь для получения разрешения на строительство необходимо:
- наличие у компании собственного капитала размером не меньше 10% от стоимости строительства,
- положительный опыт на рынке строительства от 3 лет.
Последнее на текущий момент новшество вступило в силу 30.09.2018. Часть 2 ст. 3 дополнилась пунктом 1.8.: «застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости».
СРО на отделочные работы не требуется – так ли это?
Отмена долевого строительства в 2019 году: последствия
За 14 лет работы закон 214 отчасти решил поставленные перед ним задачи, но показал и свою слабость, хотя корректировали его неоднократно.
Со многими «серыми» схемами он справился благодаря введению в 2012 году страхования гражданской ответственности застройщиков, с созданием Единого реестра застройщиков, компенсационного фонда долевого строительства.
Однако недобросовестные «строители» продолжают обманывать доверчивых дольщиков, иногда принимая средства даже без разрешений на строительство. Обманутых дольщиков стало в разы меньше, если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами. И все же в первом квартале 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта.
С полным вступлением в силу поправок закона 175-ФЗ понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое, что выступает безусловным плюсом нововведений.
Эксперты называют и отрицательные последствия:
- рынок строительства станет более устойчивым, но будет монополизирован: крупные застройщики займут нишу, а мелкие — разорятся,
- строительство будет вестись на собственные деньги застройщиков и на кредитные средства, выдаваемые банками под проценты. В результате повысится стоимость жилья,
- средства граждан, размещенные в банках, тоже оказываются в зоне риска. Они напрямую зависят от стабильности кредитной организации. Как мы знаем, ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии: за 5 лет они были отозваны примерно у 400 банков.
Названные корректировки не последние, уже известно, что ждет закон о долевом строительстве 214-ФЗ с 1 января 2019 года. С этой даты сведения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности будет передавать не застройщик, а орган, выдающий разрешение на строительство. Опять же, для усиления контроля.
Скачать закон 214-ФЗ о долевом строительстве (с изменениями на 2018 год)
