Основные аспекты
В соответствии с гражданским законодательством недвижимые объекты – те, которые переместить, не нанеся при этом значительный урон, не представляется возможным, (п. 1 ст. 130ГК РФ). Исходя из данного суждения, дома и земельные участки являются недвижимостью.
С начала 2016 года вступили в законную силу положения, которыми внесены изменения в налоговое законодательство РФ в части налогообложения при отчуждении имущества. Тогда же уточнены нормы, в соответствии с которыми лица могут быть освобождены от бремени уплаты налога либо могут воспользоваться льготными привилегиями.
Установлено, что доходы, получаемые в ходе реализации имущества, подлежат декларированию и налогообложению, за некоторым исключением (пп.2 п.1 ст. 228 НК РФ). Законодатель прописал сроки владения имуществом, по истечении которых гражданин освобождается от уплаты НДФЛ с продажи объекта.
Нововведения действуют в отношении зарегистрированных прав, возникших после 01.01.2016 г. До этой даты правоотношения регулировались прежними нормами налогового законодательства.
Доход с продажи объектов недвижимости не облагается налогом, если имущество находилось в собственности либо три года, либо пять лет.
Сроки разнятся по причине того, что законодатель разделил собственников на категории в зависимости от того, на каких основаниях приобретен объект недвижимости, а также исходя из даты начала владения.
В некоторых случаях, установленных законом, новоиспеченному владельцу необходимо уплатить налог и иные платежи (например, при дарении, наследовании).
Договор дарения дома и земельного участка между родственниками.
Налог в зависимости от сроков владения дома
Налоговое законодательство предусматривает освобождение от уплаты налога с продажи недвижимости в случае, когда:
- объект находился в собственности три и более года – норма действует на права собственности, возникшие до 2016 года, в том числе при получении имущества по договору дарения, пожизненной ренты, в порядке наследования, в случае приватизации,
- объект находился в собственности пять и более лет – распространяется норма на правоотношения, возникшие после 2016 года, за исключением прав, которые возникли в силу дарения, наследования, в случаях приватизации и пожизненной ренты.
Обратите внимание! Отсчет срока начинается с момента внесения записи о праве собственности в ЕГРН, при наследовании – со дня открытия наследственного дела.
НДФЛ уплачивается в бюджет в случаях, когда:
- отчуждение имущества произошло тогда, когда срок владения не превысил трех или пяти лет,
- продажа дома осуществлена на сумму более 1 млн. руб., или расход на его приобретение был меньше цены, за которую собственник реализовал объект. При этом должны быть документы, свидетельствующие о понесенных расходах при изначальной покупке недвижимости.
Посмотрите видео. Налоги при продаже недвижимости:
О продаже дома с участком
Законодательством о налогах и сборах в РФ предусмотрено, что доход, полученный гражданином, облагается налогом. Есть исключения, которые оговорены в НК РФ. Однако что касается продажи дома и земельного участка, то налоговая ставка для граждан России составляет 13% от суммы сделки за минусом предоставляемых вычетов.
При оформлении сделки нередко возникают спорные моменты, касающиеся земельного участка, который находится под домом.
ЗУ может принадлежать владельцу дома на следующих основаниях:
- право собственности,
- аренда,
- пожизненно наследуемое владение,
- постоянное (бессрочное) пользование.
Необходимо отметить, что только в случае оформленного права собственности на землю участок может быть продан. В остальных ситуациях ЗУ следует судьбе дома на безвозмездной основе. В последнем случае налог не уплачивается.
При реализации земельного участка на возмездной основе от налогообложения гражданин освобождается в случаях, когда:
- право собственности зарегистрировано три года назад и более (пять лет и более),
- цена меньше одного миллиона рублей.
Важно! ДКП составляется на дом и земельный участок совместно. Отдельно реализовывать объекты запрещено, хотя это могло в лучшем виде сказаться на налогообложении.
Таким образом, стоимостная оценка объектов недвижимости в данном случае рассчитывается совокупно. От общей суммы, полученной с продажи дома и ЗУ, рассчитывается подлежащий уплате НДФЛ.
Расчет суммы
Формула, в соответствии с которой рассчитывается налог с продажи недвижимости, простая:
- (сумма, за которую продан объект – сумма вычетов (1 млн. руб.)) х 13%,
- (сумма, за которую продан объект – сумма подтвержденных расходов на приобретение (строение) дома) х 13%.
Пример
Стоимость дома – 2,1 млн. руб., стоимость земельного участка – 1,2 млн. руб. Итого, общая стоимость 3,3 млн. руб. Налоговый вычет – 1 млн. руб. Право собственности было зарегистрировано в течение 1 года.
Расчет налога, подлежащего уплате в бюджет: (2,1 млн. руб. + 1,2 млн. руб. – 1 млн. руб.) х 13%, получается 299 000 руб. Если плательщик относится к категории льготников (ст. 391 НК РФ), из полученной суммы вычитаем 10 000 руб. Остается к уплате 289 000 руб.
Учтите! В случае если продавец – гражданин иностранного государства, то для него налоговая ставка установлена в размере 30%.
Таким образом, исходя из вышеуказанных данных, иностранец уплатит в бюджет 690 000 руб. При этом налоговое законодательство РФ не предусматривает льготные положения для иностранных граждан. При условии, что земля в собственности находилась более трех либо пяти лет, налог уплачивается только с продажи дома.
В этом случае расчет будет выглядеть следующим образом: (2,1 млн. руб. – 1 млн. руб.) х 13%, итого 143 000 руб. Для льготника – 133 000 руб., для иностранца – 330 000 руб.
Платит ли пенсионер налог с продажи недвижимости?
Уменьшение налога
Уменьшение НДФЛ происходит либо за счет предоставления законного имущественного вычета, либо за счет того, что гражданин подтверждает свои расходы на приобретение дома. У гражданина есть выбор при применении способа уменьшения налогооблагаемой базы.
Складывать два метода воедино не допустимо.
Если имеется документальное подтверждение понесенных расходов на приобретение либо строение дома, то целесообразно воспользоваться именно этим способом для уменьшения суммы налога. В противном случае можно надеяться только на послабление, предусмотренное законодателем.
Имущественный вычет
Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимого имущества стандартно равен одному миллиону рублей. Таким образом, при расчете налога необходимо из цены сделки вычесть 1 млн. руб. и только потом рассчитать 13% или 30% от оставшейся суммы в зависимости от того, гражданин какой страны совершил отчуждение.
Пример: сделка совершена на 3,4 млн. руб. Если бы вычет не предоставлялся, то сумма налога для резидента была бы 442 000 руб., тогда как с учетом вычета НДФЛ равен 312 000 руб.
На заметку! Чем ниже изначальная цена, за которую продан объект, тем ощутимее снижение налога, который необходимо перечислить в бюджет.
Если дом продан за 1 млн. руб. или меньше, то налога к уплате не будет, поскольку доход от реализации перекроется предоставляемым вычетом.
Какие существуют факторы предоставления налогового вычета с продажи?
- продавец имеет право на бессрочное пользование вычетом, но с лимитом до одного раза в год. Покупатель пользуется налоговым имущественным вычетом единожды,
- при продаже дома, который был в долевой собственности, 1 млн. руб. пропорционально делится на каждого продавца при условии, что договор один на всех. Если дольщики продают свою долю по отдельному ДКП, то 1 млн. руб. применяется в полном объеме к каждому продавцу.
Расходы на строительство
Нередко продаваемый дом – результат собственных трудовых и материальных затрат на его возведение. После реализации продавец имеет право воспользоваться вычетом в сумме понесенных расходов на строительство.
К ним относятся:
- проектирование жилого помещения,
- калькуляция сметы,
- строительные и отделочные материалы,
- обустройство бытовых коммуникаций,
- оплата строителям и отделочникам,
- иное.
Чтобы инспектор налогового органа смог применить эти затраты в качестве вычета, обязательно должны быть представлены подтверждающие документы: платежные, договор на оказание услуг, квитанции и пр. Лучшим вариантом станет хранить эту документацию пожизненно, даже если дом построен для себя и не будет продаваться. Ведь никто не знает наверняка, как сложится судьба имущества в дальнейшем.
Пример расчета: затраты на возведение дома составили 1 930 000 руб. Продажа осуществлена по цене 2 375 000 руб. Налог, подлежащий уплате при применении налогового имущественного вычета: (2 375 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 13%, итого 178 750 руб. Налог, рассчитанный, исходя из применения вычета на постройку дома: (2 375 000 руб. – 1 930 000 руб.) х 13%, итого 57 850 руб.
Запомните! Таким образом, если затраты на возведение дома составляют более 1 млн. руб., то лучше использовать их в качестве вычета при расчете НДФЛ, подлежащего уплате в бюджет.
Расходы на покупку дома
Точно так же, как при возведении дома, можно воспользоваться вычетом, который является суммой приобретения объекта в прошлом. Налогооблагаемая база будет уменьшена за счет использования вычета, который выражается в сумме покупке недвижимости до момента отчуждения.
В ситуациях, когда цена продажи дома меньше или равна стоимости приобретения объекта, налог исчислен не будет. Уплачивать в бюджет ничего не придется.
Формула расчета НДФЛ при использовании подтверждающих документов на приобретение дома та же, что и при использовании квитанций на возведение, только в этом случае все проще.
На постройку дома необходимо сложить все платежки и квитанции, чтобы посчитать сумму вычета, а в рассматриваемой ситуации достаточно заглянуть в ДКП, чтобы узнать, за какую стоимость было приобретено имущество.
Пример
Приобретение дома – 2 430 000 руб. Продажа дома – 2 820 000 руб. Налог: (2 820 000 руб. – 2 430 000 руб.) х 13%, итого 50 700 руб.
Имейте в виду! Если собственников у объекта больше одного, то налог уплачивает каждый пропорционально своей доле.
Например, у супругов дом в собственности, при этом у каждого по ½ . Тогда налог, который обязан уплатить каждый, будет равен 25 350 руб., если рассматривать вышеприведенный расчет.
Расчет суммы НДФЛ, подлежащего уплате с продажи объектов недвижимости, не представляет сложности, однако его можно выполнить посредством онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС России.
Предпочтительнее использовать данный ресурс, поскольку законодательство не стоит на месте. Сайт ФНС России всегда обновляется в соответствии с вступившими поправками к НК РФ и иным нормативно-правовым актам.
Порядок заключения сделки
Скачать бланк договора купли-продажи дома и земельного участка бесплатно в формате word
Отчуждение объектов недвижимости происходит в стандартном порядке. После достигнутой договоренности между продавцом и покупателем заключается договор.
Обратите внимание! Перед тем как оформить сделку, надлежит убедиться, что дом не находится под обременением третьих лиц, не нарушаются чьи-либо права в связи с готовящимся отчуждением жилого имущества.
Затем покупатель обязан явиться в Росреестр, чтобы в ЕГРН занесли запись о новом собственнике объекта. Именно после этого действия гражданин становится полноправным владельцем.
Если выяснится, что дом находится под обременением, то уполномоченный орган откажет в изменении сведений в ЕГРН.
В случае успешного завершения сделки у обеих сторон возникают права и обязанности в сфере налогообложения и уплаты положенных сумм в бюджет (у покупателя возможен возврат налога). В любом случае, сумма налога всегда будет зависеть от налогооблагаемой базы – цены реализации имущества и предоставленных вычетов.
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью.
Предоставление документов в налоговую
Скачать бланк справки 3-НДФЛ бесплатно в формате excel
После свершения сделки продавец обязан представить в налоговый орган по месту жительства декларацию 3-НДФЛ. Сумма налога исчисляется самостоятельно гражданином.
Необходимые документы, которые предоставляются вместе с налоговой декларацией:
- документ, удостоверяющий личность заявителя,
- ИНН,
- копия договора с отметкой о регистрации права собственности,
- документ, подтверждающий получение денежных средств за объект недвижимости с указанием суммы,
- заявление о предоставлении вычетов каждому собственнику в соответствии с его долей (если недвижимость была в долевой собственности).
Декларирование дохода и сроки сдачи отчетности и уплаты платежа
Налоговая декларация представляется в инспекцию всеми гражданами, кто реализовал недвижимость, находящуюся в собственности менее трех либо пяти лет. Это правило распространяется и на тех, кому не придется в последующем уплачивать налог.
Срок подачи отчетности– до 30 апреля, уплата налога производится до 15 июля.
Срок подачи отчетности– до 30 апреля, уплата налога производится до 15 июля. Далее перейдем к рассмотрению вопроса о платежах, которые требуется уплачивать в связи с приобретением имущества в порядке дарения или наследования.
Дарение жилой недвижимости
Жилой дом, право собственности на который возникло на основании договора дарения, подлежит обложению НДФЛ. У одаряемого возникает своего рода доход, который необходимо задекларировать, а потом уплатить причитающуюся сумму налога.
От уплаты налога освобождаются граждане, который получили в дар имущество от близких родственником либо членов семьи.
Чтобы исчислить сумму налога, обращаются к кадастровой стоимости объекта, которую можно узнать на официальном сайте Росреестра либо из кадастрового паспорта.
Важно отметить! Налоговую декларацию обязаны подать все одаряемые лица без исключения, даже если объект перешел в дар от родственника либо члена семьи. Сроки подачи декларации и уплаты налога те же: до 30 апреля и до 15 июля соответственно.
К примеру, если жилой дом получен по договору дарения в 2018 году, то декларация по форме 3-НДФЛ подлежит представлению в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля 2019 г.
Получение жилья по наследству
Когда гражданин получает наследство в виде объекта жилой недвижимости, сумма налога к уплате не исчисляется. Исключением являются случаи, когда наследник реализовал имущество, не дождавшись, когда пройдут три года с момента получения наследуемого объекта. Налоговая ставка – 13%. Сроки подачи декларации и уплаты налога те же самые – в соответствии с НК РФ.
Пример
Иванов И. И. получил в наследство жилой дом и ЗУ в декабре 2018 года, а в марте 2019 года решил совершить отчуждение. Таким образом, с момента открытия наследства не прошло трех лет, что является основанием для декларирования и уплаты НДФЛ с продажи имущества. Срок подачи декларации – до 30 апреля 2020 года, срок уплаты налога – до 15 июля 2020 года.
К сведению! 3-летний срок, в течение которого должно быть зарегистрировано право собственности, начинает свое течение с момента открытия наследства, а не с даты регистрации права в Росреестре.
Дополнительные расходы для получения наследства – это государственная пошлина для получения свидетельства о наследстве:
- 0,3% для близких родственников, но не более ста тысяч руб.,
- 0,6% для остальных граждан, но не более одного миллиона руб.
Исключение составляют следующие категории лиц:
- Герои СССР и РФ,
- награжденные орденом Славы любой степени,
- участники и инвалиды ВОВ.
Ответственность при неуплате
Представление налоговой декларации и уплата налога производится в следующем году после года, за который возникла обязанность отчитаться перед государством. Сроки представления декларации – до 30 апреля, уплата налога должна быть произведена в срок до 15 июля.
Имейте в виду! Несвоевременная подача налоговой декларации и неуплата налога – два вида налоговых правонарушений (статьи 119, 122 НК РФ).
Штрафные санкции накладываются на гражданина в случае обнаружение ФНС России нарушения права. Если лицо самостоятельно уплатило налоги, то штраф не может быть применен.
Умысел нарушения, описанного в статье 122 НК РФ, карается штрафом в размере 40% от неуплаченного налога. Бремя доказывания лежит на налоговом органе.
Помимо штрафных санкций, за несвоевременную уплату налога за каждый день просрочки платежа исчисляется пеня. То есть с 16 июля плюсом к неуплаченному налогу ежедневно прибавляется сумма в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Если неуплаченный налог достигает более 600 тыс. руб., то налогоплательщик может быть привлечен по уголовному законодательству (ст.198 УК РФ).
Однако если налоговая декларация представлена, а исчисленная сумма налога не уплачена, то к правонарушителю будут применены только санкции в виде пеней.
Важно отметить, что декларация по форме 3-НДФЛ предоставляется даже в случаях, когда сумма налога равна нулю. Если декларация не будет подана вовремя, то ответственность наступит по статье 119 НК РФ (штраф 1000 руб., если декларация «нулевая»).
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Налоговую декларацию имеют право не предоставлять только те граждане, у кого объекты имущества находились в собственности более трех или пяти лет. Однако нередко территориальный орган ФНС России по ошибке направляет уведомление с требованием о направлении отчетности. В этом случае лучшим вариантом станет явиться в государственный орган со всеми имеющимися документами, чтобы инспектор сделал отметку в базе данных.
Граждане идут на любые ухищрения, лишь бы не платить налоги. Но рано или поздно налоговый инспектор обнаружит неуплату и отсутствие отчетности, поэтому не стоит искусственно занижать налоговую базу и прибегать к иным неправомерным методам уклонения от перечисления НДФЛ.
Лучше сразу уплатить причитающиеся суммы в бюджет, чтобы потом не тратить еще большие деньги на штрафы, пени, а также избежать ответственности по налоговому и уголовному законодательству.
Посмотрите видео. Как заполнить декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете:
