Конечно, бывают мелкие недочеты, с которыми можно согласиться и закрыть на них глаза. Но как быть, если, к примеру, застройщик просрочил сдачу строящегося дома на год? Или если есть существенные недостатки или недоделки в новой квартире?
Что именно искать?
Практически в каждом договоре участия в долевом строительстве в последних пунктах есть условие о соблюдении претензионного порядка в случае возникновения спора. Это сделано для того, чтобы до подачи иска в суд дольщику нужно было обязательно пройти стадию претензионного порядка. Иначе суд не примет исковое заявление к рассмотрению.
Конечно, это выгодно застройщику, потому что таким образом он сможет ненадолго затянуть возврат неустойки либо тянуть с устранением недостатков.
Но и для дольщика претензионный порядок тоже несет большие плюсы. Какие именно? Об этом читайте дальше.
Если договор разбит на разделы, то ищем условие о претензионном порядке в разделах «Порядок разрешения споров», «Прочие условия» и т.п.
Как это выглядит?
Приведем для примера несколько формулировок из реальных договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают обязательный обмен претензиями перед направлением искового заявления в суд:
- Стороны обязуются принимать все усилия к урегулированию споров путем переговоров. Разногласия, по которым стороны не придут к согласию подлежат рассмотрению в суде, только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком,
- Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При не достижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующего законодательства.
- Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями. В случае недостижения согласия по спорному/спорным вопросу/вопросам в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.
- Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в суд в соответствии с законодательством РФ.
Вывод: если в договоре предусмотрен претензионный порядок, то сразу обращаться в суд нельзя. Вначале нужно направить претензию застройщику. Потом дождаться письменного ответа от застройщика или выждать истечение срока ответа на претензию. Только после этого можно обращаться в суд с исковым заявлением, к которому в обязательном порядке приложить копию направленной претензии и доказательства ее получения.
Образцы претензий и искового заявления можете скачать по этой ссылке.
Ситуация 1. В самом договоре может быть предусмотрен срок ответа на претензию. К примеру, 1 месяц. Если это прописано, то стоит руководствоваться тем, что написано в договоре. Нарушать это правило нельзя. Считать срок следует со следующего дня, когда застройщик получил претензию. Об этом должна быть отметка либо на самой претензии либо на почтовом уведомлении о вручении.
Ситуация 2. Если в договоре не предусмотрен срок для досудебного урегулирования – при написании претензии вы можете указать его сами. Например, «прошу в 10-ти дневный срок с момента получения настоящей претензии удовлетворить мои требования». Срок можно указать любой. Но, как правило, пишут 5, 7, 10 или 30 дней.
Если в договоре участия в долевом строительстве не закреплен претензионный порядок – можно сразу обращаться в суд. В таком случае ваше исковое заявление примут в суде к рассмотрению, если других замечаний по нему нет.
Честно скажем, что строительные компании редко удовлетворяют требования дольщика по претензии. Особенно, когда видят что претензия составлена как попало, не грамотно.
У застройщика, как правило, есть в штате юристы. И такому юристу, который занимается одним и тем же каждый день, достаточно одного взгляда, чтобы оценить кто составлял претензию: юрист или сам дольщик, а также насколько она нормально составлена.
Но все же в нашей практике есть случаи, когда застройщики идут на уступки.
Условие одно – нужно максимально продуманно, правильно и обоснованно составить претензию. Со всеми ссылочками на законы и понятными четкими требованиями. И тогда серьезный документ (претензия) может дать для вас положительный результат.
Поэтому мы настоятельно рекомендуем, даже если претензия не обязательна по договору – все равно ее написать и правильно вручить или направить застройщику.
А теперь самое интересное. Претензия дает 2 больших плюса для дольщика:
- Вполне возможно, что ваши требования строительная компания удовлетворит без суда. Да, такое бывает. Не часто, но все же бывает. А если шансы есть – то, наверное, лучше ими стоит воспользоваться, чем нет.
- Если застройщик проигнорировал ваши требования или ответил отказом, и если вы выиграете суд, то имеете право дополнительно требовать штраф в размере 50% от присужденной денежной суммы за отказ удовлетворить ваши требования в досудебном порядке по Закону о защите прав потребителя. А это могут быть очень хорошие деньги. Соответственно, если вы сразу обратитесь в суд без претензии – то лишаетесь права получить эту сумму.
Конечно, да. Ни закон, ни тем более договор не может ограничивать вас менять или дополнять свои требования, заявленные ранее. Поэтому, если вы не уверены в грамотности и правильности уже отправленной претензии – то можете послать новую. В этой новой претензии лучше сделать оговорку, что первую претензию вы отзываете и считаете ошибочной.
Рекомендуем скачать:
Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи дома (образец)