Как рассчитать стоимость доли в квартире?

Что считается долей

Нормы действующего законодательства закрепляют за гражданами право собственности на движимое и недвижимое имущество. В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса имущество, пребывающее в собственности нескольких лиц, принадлежит каждому из них – это так называемая общая собственность.

Внимание! Различают два вида:

• долевая,
• совместная.

Нормы Гражданского кодекса подробно регулируют вопросы:

• раздела имущества, которое находится в том или ином виде общей собственности,
• выдела из общего имущества доли конкретного собственника,
• порядка пользования, владения и распоряжения таким имуществом.

Как свидетельствует практика, которая подтверждается официальной статистикой, 80% жилой недвижимости, расположенной в городской черте, приходится на общую собственность.

Обычно долевая собственность присуща жилью, которое расположено в старых домах исторических центров городов, коммунальных квартирах. Новостройки от данного вида собственности отошли, хотя некоторая часть имущества такого вида также присутствует на рынке жилья.

 Соглашение о выделе доли в натуре.

Обычно это касается жилья, которое подлежит разделу в результате расторжения брака между супругами. Встречаются и случаи покупки жилья в новостройке пожилыми людьми. После их смерти наследники вступают в свои права и получают долю в преемственном имуществе.

Таким образом, закономерным является вывод о том, что долевая собственность появилась в результате:

• приватизации жилья,
• наследования недвижимости,
• раздела совместно нажитого имущества.

Кому нужны доли в недвижимости

Действующее законодательство предусматривает два способа продажи имущества – целиком или долями.

Важно! Как свидетельствует практика, обычно покупают доли в жилье следующие категории граждан:

• первая – иногородние граждане, не имеющие собственного жилья в данном населенном пункте. Покупая долю в квартире, они решают несколько стоящих перед ними задач: официально регистрируются на новом месте жительства, оформляют кредит в местном отделении банка, трудоустраиваются на работу,
• вторая – граждане, которым негде жить. Денег на приобретение полноценного жилья у них нет, поэтому идут на покупку доли в квартире. Там они и проживают,
• третья – профессиональные риэлторы, которые выкупают доли. То есть занимаются таким видом бизнеса. В дальнейшем они стараются: приобрести оставшуюся часть квартиры и перепродать жилье целиком по повышенной цене, выгодно продать свою долю другим собственникам квартиры, выделить в качестве доли одну из комнат в квартире и определить порядок пользования жильем.

Последний вариант очень распространен, так как происходит фактическая привязка одной из комнат к доле.

Сделать это можно двумя способами:

• по добровольному согласию с остальными собственниками долей,
• в судебном порядке при отсутствии согласия между сособственниками.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Следует иметь в виду, что судебный вариант возможен лишь в том случае, если размер доли соответствует или превышает метраж комнаты. В противном случае суд навстречу требованиям истца не пойдет. Например, размер доли соответствует 15 квадратным метрам жилья.

В квартире имеется три комнаты размером по 10, 16 и 20 квадратных метра. При обращении в суд может быть вынесено решение о выделении доли в виде комнаты, размером 10 квадратных метров. Если же решать вопрос добровольно, то можно договориться и по поводу комнаты в 16 квадратов.

 Как разделить лицевой счет в квартире с долевой собственностью?

Зачем нужно проводить оценку

Закон требует, чтобы при определенных условиях была произведена оценка имущества.

Это:

• страхование имущества,
• отчуждение доли законным способом,
• внесение части имущества в качестве уставного взноса,
• раздел имущества при бракоразводном процессе,
• передача имущества в залог под кредит.

Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире бесплатно в формате word

Учтите! Если собственник доли решил продать свою часть имущества, то, руководствуясь статьей 250 ГК, он обязан предложить выкупить отчуждаемую долю другим сособственникам. Закон наделяет их правом преимущественной покупки. Если данное требование будет проигнорировано, то сособственник, право которого нарушено, может в судебном порядке потребовать перевода права покупки ему, а не третьему лицу.

Покупатель должен убедиться, что продавец доли выполнил установленное законом требование о праве на преимущественную покупку. То есть другие сособственники надлежащим образом уведомлены о предстоящей продаже и не воспользовались правом или предоставили продавцу нотариальный отказ от использования преимущественного права.

Заказывая оценку отчуждаемой доли, необходимо учитывать, что квартира будет оценена целиком, а затем будет определена рыночная стоимость отчуждаемой доли.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли в квартире:

Кредит под залог доли в квартире.

Как отказаться от доли в квартире в пользу родителей, читайте тут.

Можно ли отказаться от обязательной доли наследства, читайте по ссылке: https://novocom.org/otvety-na-voprosy-chitatelej/mozhno-li-otkazatsya-ot-obyazatelnoj-doli-nasledstva.html

Факторы, влияющие на снижение цены доли в квартире

Решив продать или произвести отчуждение доли в квартире, собственник должен иметь ввиду, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества существенно снижается вследствие:

• отсутствия свободного доступа к жилью, которое подлежит оценке,
• отрицательного отношения других совладельцев к появлению в квартире новых лиц,
• меньшего размера отчуждаемой доли, чем размер самой маленькой комнаты,
• наличия нескольких жильцов и сособственников в совместной квартире,
• присутствия несовершеннолетних сособственников,
• низкой общей стоимости квартиры в целом,
• отсутствия ремонта и высокой степени износа жилья,
• маленькой доли отчуждаемого имущества,
• нахождения жилья в старой постройке хрущевского типа,
• экономической неразвитости района, в котором построено жилье,
• расположения жилья на верхних этажах многоквартирного жилого дома,
• устоявшегося порядка использования квартиры, который удовлетворяет ее сособственников.

Посмотрите видео. Оценка стоимости доли в квартире: 

Положительные качества, влияющие на увеличение цены

Вместе с тем имеются факторы, которые играют положительную роль в определении действительной рыночной стоимости доли, которая подлежит отчуждению.

Запомните! Это:

• беспрепятственный доступ в жилое помещение, подлежащее оценке,
• большая площадь квартиры,
• соответствие доли размеру отдельной комнаты,
• наличие одного или двух сособственников, которые постоянно не живут в квартире,
• квартира ухоженная, после проведенного ремонта,
• расположение жилья на первых этажах, наличие лифта.

Процесс оценки доли в недвижимом имуществе

Чтобы определить рыночную стоимость отчуждаемой доли в общей квартире, потребуются услуги сертифицированного специалиста, который получил соответствующие разрешения на данный вид работ. Самостоятельно собственник может только ориентировочно определиться со стоимостью своего имущества, если будет исходить из рыночной стоимости всей квартиры.

Однако поскольку отчуждается только часть квартиры, то ее стоимость определяется по утвержденному алгоритму. Он разработан с учетом ряда факторов, которые оказывают существенное влияние на окончательную цену.

 Продажа доли земельного участка.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

• РСД – это рыночная стоимость доли, которая подлежит отчуждению,
• РСН – рыночная стоимость всей недвижимости целиком,
• РД – размер отчуждаемой доли,
• К – понижающий коэффициент, который определяется расчетным способом и представляет степень реализации имущества.

Однако просто взять и подставить необходимые значения в формулу нельзя. Потребуется применить специальные познания, которыми обладает только профессиональный оценщик.

Пример расчета

Внимание! Для примера возьмем следующие данные:

• необходимо оценить ½ доли однокомнатной квартиры,
• недвижимость расположена в центре Москвы,
• дом новый, имеет девять этажей,
• рыночная цена жилья составляет 6 миллионов рублей.

Стоимость ½ доли будет равняться двум с половиной миллионам рублей, так как будет применен снижающий коэффициент с учетом всех обстоятельств, которые влияют на сумму.

К значительному уменьшению размера стоимости отчуждаемой доли приведет наличие нескольких сособственников, а также то, что дом расположен на значительном удалении от станции метро. Кроме того, будет принята в учет и этажность расположения квартиры.

Поэтому если продаже будет подлежать доля в размере 1/3, то ее стоимость с учетом тех же факторов составит около одного миллиона 800 тысяч рублей.

Необходимая документация

Для оценки отчуждаемой доли продавец представляет необходимый пакет документов, в который входят:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости о принадлежности отчуждаемой доли продавцу,
• выписка из ЕГРН об обременениях и других ограничениях,
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах, включая несовершеннолетних,
• копия паспорта продавца,
• документы, удостоверяющие личность и полномочия доверенного лица,
• кадастровый паспорт на квартиру,
• справка о проведении или отсутствии перепланировок помещения,
• правоустанавливающий документ на отчуждаемую долю.

При необходимости может понадобиться и ряд других официальных бумаг. Оценщик предоставит необходимый перечень.

Посмотрите видео. Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать: