Приобретение квартиры влечет за собой крупные расходы. Большинство семей пользуются заемными средствами и покупают жилье в ипотеку. Кредит оформляется на 10-20 лет. За это время супруги могут развестись. Им придется делить совместно нажитое имущество. Если один из них полностью погашал кредит, а второй не платил, при разделе собственности между мужем и женой может возникнуть конфликт. В статье рассмотрим, как избежать несправедливого раздела с помощью брачного договора.
Что такое брачный договор на квартиру?
Брачный договор на квартиру – это двухстороннее соглашение, в котором устанавливается режим использования жилья, приобретенного в браке, порядок его раздела при разводе, распределение ответственности по кредиту, если недвижимость приобретена в ипотеку.
Документ может быть составлен как до регистрации отношений, так и в период брака.
В России такой способ урегулирования имущественных отношений в семье не пользуется популярностью. В случае развода споры по разделу жилой недвижимости решаются в суде.
При выдаче ипотечного займа банк может настоять на заключении брачного договора. Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить кредитную организацию от раздела находящейся у нее в залоге недвижимости и обязательств по кредитному контракту.
Зачем нужен?
Многие придерживаются мнения, что брачный контракт свидетельствует о недоверии супругов друг к другу. Однако, при правильном подходе это поможет решить многие проблемы при разводе. Каждый из них будет знать, на что вправе рассчитывать при разделе совместной собственности.
Сделка позволяет:
- защитить имущественные интересы супругов,
- избежать раздела собственности в суде,
- сохранить мирные отношения в случае расторжения брака,
- обеспечить стабильность.
Если у семейной пары есть дети, то документ поможет закрепить права несовершеннолетних на жилье при разводе родителей.
В каких случаях следует составлять?
Рассмотрим, в каких ситуациях рекомендуется составлять соглашение.
Изменение режима совместной собственности
По общему правилу имущество, нажитое в браке, становится совместной собственностью. Если один из супругов приобрел квартиру на свои деньги, у него может возникнуть желание обезопасить себя от потери части жилой недвижимости. Сделка позволяет изменить правила раздела имущества. Жилье после развода будет принадлежать лицу, которое заключило договор купли-продажи.
Защита от ответственности по долгам супруга
При подписании контракта второй супруг не будет отвечать своим имуществом по обязательствам мужа или жены. Если первый супруг имеет долги по кредиту, гражданским сделкам, по предпринимательской деятельности, он будет отвечать единолично.
Покупка жилья в ипотеку
При покупке жилой недвижимости в ипотеку супруги становятся созаемщиками. При разводе придется делить квартиру и долги перед банком. Чтобы этого избежать, рекомендуется подписать брачный договор. В нем оговаривается, что единственным владельцем является тот супруг, который платит по кредиту. В случае финансовых трудностей он будет отвечать своим имуществом.
Квартиру купили родители
Часто родители помогают своим детям приобрести квартиру. Если помощь оказывается только с одной стороны, рекомендуется составить контракт. Это позволит сохранить жилье за тем супругом, который вложился в покупку, платил кредит. Иначе имущество придется поделить поровну.
Как правильно составить?
Чтобы заключить брачный договор на квартиру, купленную в браке, нужно соблюсти обязательные условия.
При каких условиях подписывается соглашение?
Супруги подписывают документ при наличии обоюдного согласия. Они оговаривают условия по ключевым моментам. При наличии конфликта нужно найти компромиссное решение, иначе заключить контракт не получится.
Важно, чтобы обе стороны обладали полной дееспособностью. Такое требование содержится в ГК РФ. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если стороны подписали контракт, отказаться от него в одностороннем порядке не получится. Расторжение производится при наличии взаимного согласия. Если оно не достигнуто, вопрос придется решать в суде.
Какие моменты нужно включить в текст документа?
Перед подписанием документа супруги должны согласовать существенные пункты.
В текст нужно включить:
- сведения о сторонах,
- информацию о жилой недвижимости,
- права обоих супругов на собственность во время брака и после развода,
- кому будет принадлежать жилье после расторжения брака и в каких долях,
- в каких ситуациях квартира переходит ребенку,
- процедуру снятия с регистрации из помещения при разводе.
Запрещается включать в сделку детали завещания, условия, ограничивающие личные права супругов, указывать родителя, с которым останутся дети после расторжения брака.
Скачать образец брачного договора
Контракт может быть составлен как перед покупкой жилья, так и после. Если супруги подписали соглашение до приобретения недвижимости, в него вносятся изменения, касающиеся квартиры. Новые условия оформляются дополнительным соглашением.
Какие документы потребуются?
В контракт включаются реквизиты обязательных документов.
В стандартный перечень входят:
- паспорта мужа и жены,
- документ о регистрации брака,
- документация о праве собственности на недвижимость,
- квитанция о перечислении госпошлины,
- чек об оплате услуг нотариуса.
После подготовки пакета документации необходимо посетить нотариуса.
Как удостоверить документ у нотариуса?
Для придания документ юридической силы его заверяют у нотариуса. Он проверяет его на соответствие требованиям закона, устанавливает объем дееспособности сторон.
Государственная пошлина за нотариальное удостоверение составляет 500 руб. (статья 333.24 НК РФ). Если специалист помог с подготовкой документа, дополнительно нужно будет заплатить от 5 000 до 10 000 руб.
На ипотечную квартиру
Брачное соглашение на жилье, приобретенное в ипотеку, имеет свои особенности. В него включаются условия, касающиеся долговых обязательств по кредиту.
Обязательно нужно указать:
- в чью собственность передается квартира (одному из супругов или делится на доли),
- кто оформил на себя займ,
- есть ли созаемщик,
- сумму возмещения, если после развода жилье перейдет к одному из супругов,
- величину первоначального взноса по кредиту,
- размер долей мужа и жены,
- размер ежемесячного платежа по кредиту,
- кто платит взносы за ипотечную квартиру,
- ответственность за нарушения условий по кредиту,
- порядок раздела собственности и обязательств по ипотечному кредиту в случае расторжения брака,
- правила внесения изменений.
Рекомендуется составить документ (скачать) до подписания кредитного соглашения.
Можно ли расторгнуть договор?
Супруги могут расторгнуть сделку по обоюдному согласию (см. как расторгнуть брачный контракт). Для этого составляется соглашение, которое подписывается обеими сторонами. Документ удостоверяется у нотариуса.
Для аннулирования контракта должно быть установлено одно из обстоятельств:
- противоречие условий сделки требованиям закона,
- отсутствие нотариального заверения,
- совершение сделки под давлением одной из сторон,
- несоблюдение формы сделки.
Если один из супругов отказывается расторгать контракт, спор разрешается в суде.
Как признать брачный договор недействительным?
Брачный контракт относят к оспоримым сделкам. Поэтому его можно признать недействительным или ничтожным через суд.
Положительное решение выносится в следующих ситуациях:
- ограниченная дееспособность стороны,
- недееспособность одного из супругов,
- подписание документа под влиянием обмана, угроз, насилия,
- если условий контракта будут исполнены, один из супругов окажется в неблагоприятном положении.
Обратиться в суд с иском (скачать) нужно в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если она является оспоримой – в течение года с момента, когда лицо узнало о наличии основания для признания ее таковой.
Таким образом, брачный контракт позволяет обезопасить себя от потери квартиры после развода. Соглашение составляется перед покупкой жилье или после заключения договора купли-продажи. В нем необходимо согласовать условия, касающиеся раздела недвижимости в случае расторжения брака. Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно оговариваются условия раздела долговых обязательств перед банком. Сделка расторгается только по обоюдному согласию. При наличии признаков оспоримой сделки, его можно признать недействительным или ничтожным через суд.
